Som udlejer er det vigtigt, at du har styr på, hvilke kommuner der er regulerede og hvilke der er uregulerede. Dette har nemlig stor betydning for, hvilke regler i lejeloven der finder anvendelse for dit lejemål, samt om lov om boligforhold gør sig gældende. Vi giver dig her et overblik over de forskellige kommuner, samt et indblik i de vigtigste forskelle i reglerne mellem regulerede og uregulerede kommuner.
Hvad er forskellen på lejeloven og lov om boligforhold?
En af forskellene på lejeloven og lov om boligforhold er anvendelsesområdet for de to love. Lejeloven finder nemlig altid anvendelse, når der er tale om lejemål, der skal udlejes til beboelse, uanset hvor i landet lejemålet er beliggende.
Lov om boligforhold gælder derimod som udgangspunkt kun i regulerede kommuner. I de kommuner der ikke er regulerede, kan kommunalbestyrelsen dog alligevel vælge, at lov om boligforhold skal gælde. Lov om boligforhold finder i dag anvendelse i langt de fleste kommuner. Der er dog 18 kommuner, hvor loven ikke gør sig gældende. Disse kommuner betragtes således som uregulerede kommuner. Se listen med uregulerede kommuner nedenfor:
- Billund
- Fredensborg
- Greve
- Herning
- Holstebro
- Ikast-Brande
- Læsø
- Mariagerfjord
- Rebild
- Ringkøbing-Skjern
- Samsø
- Solrød
- Struer
- Thisted
- Tønder
- Varde
- Vesthimmerland
- Ærø
De vigtigste lovmæssige forskelle på regulerede og uregulerede kommuner
Hvad angår de to typer af kommuner er der nogle væsentlige forskelle imellem dem. Disse vedrører bl.a. huslejefastsættelse og lejeforhøjelse, vedligeholdelse af lejemålet og forbedringer af lejemålet.
Huslejefastsættelse og lejeforhøjelse
Ejendomme med 1-6 lejemål i regulerede kommuner
Udlejer du en lejlighed i en reguleret kommune, som ligger i en ejendom, hvor der per 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder, kan du i fællesskab med din lejer selv aftale huslejens størrelse. Det er dog vigtigt stadig at have for øje, at huslejen skal stemme overens med det lejedes værdi. Gør den ikke det, kan lejer gå til Huslejenævnet, og får lejer medhold i, at huslejen er for høj, kan du ende ud med at skulle refundere det beløb, som lejer har betalt for meget, hvis lejer klager inden for et år.
Ejendomme med 7 eller flere lejemål i regulerede kommuner
Udlejer du 7 eller flere lejligheder i en ejendom, der er opført før 1992, skal huslejen beregnes ud fra omkostningsbestemt leje. Er ejendommen derimod opført i 1992 eller senere, kan du fastsætte huslejen frit, så længe den ikke overstiger det lejedes værdi.
Omkostningsbestemt leje betyder, at huslejen beregnes ud fra de omkostninger, der er nødvendige i forbindelse med selve ejendommens drift. Disse omkostninger indebærer skatter og afgifter, administration, forsikringer, renovation og penge til vedligeholdelse.
For boliger der senere hen er blevet moderniseret, skal huslejen fastsættes efter det lejedes værdi. Dette er kun relevant, hvis lejemålet kan karakteriseres som gennemgribende renoveret efter en modernisering. For at et lejemål kan karakteriseres som gennemgribende renoveret og dermed forbedret, skal forbedringerne overstige 2.584 kroner per kvadratmeter, eller et samlet beløb på 295.515 kroner (2024). Disse forbedringer skal være gennemført inden for en periode på 2 år. Denne type huslejeregulering betegnes som “fri markedsleje”. For at fri markedsleje kan gøre sig gældende, skal den skrives ind i lejekontraktens § 11. Selvom det betegnes som fri markedsleje, må huslejen dog fortsat ikke overstige det lejedes værdi.
Ønsker du at lade huslejen stige som følge af den gennemgribende renovering, skal du tage fat i Huslejenævnet inden renoveringen begynder. Herefter vil de besigtige lejemålet, og vurdere, om lejemålet har en stand, der gør at det lejedes værdi vil stige væsentligt som følge af den gennemgribende renovering. Når du har anmodet Huslejenævnet om en besigtigelse, skal de gennemføre en besigtigelse inden for 4 uger. Herefter har de 2 uger til at træffe en afgørelse.
Lejemål i uregulerede kommuner
Udlejer du et lejemål i en ureguleret kommune, kan du fastsætte huslejen ud fra det, som du bliver enig om med din lejer. Dette skal dog fortsat stemme overens med det lejedes værdi, og lejer vil kunne gå til Huslejenævnet, hvis vedkommende mener, at huslejen rækker ud over dette.
Vedligeholdelse af lejemål
I regulerede kommuner
I regulerede kommuner er det et krav, at du som udlejer kan fremvise en 10-årig vedligeholdelsesplan for ejendommen. Desuden er det også et krav, at du har en konto for hvert lejemål, hvor du indsætter penge til vedligeholdelse af boligen. Summen til vedligeholdelse reguleres årligt efter nettoprisindekset og er i 2024 52 kroner pr. kvm pr. regnskabsår.
I uregulerede kommuner
I uregulerede kommuner gør ovenstående krav sig ikke gældende. Som udlejer i en ureguleret kommune er der således ingen krav om at lægge en vedligeholdelsesplan eller oprette en vedligeholdelseskonto. I stedet skal du som udlejer i en ureguleret kommune blot opretholde lejemålet i samme stand, som det var ved indflytning. Dette gælder fx ikke skader, som skyldes lejers uagtsomme adfærd. I sådan et tilfælde skal lejer selv betale for udbedringen af sine handlinger.
Forbedringer af lejemål
I både regulerede og uregulerede kommuner gælder det, at en forbedring af et lejemål skal forøge det lejedes værdi betydeligt, før det kan føre til en huslejestigning. Dog er reglerne for varslingen af forbedringer i et lejemål forskellige, afhængig af hvilken type kommune lejemålet ligger i, og om der er tilknyttet en beboerrepræsentation.
Ejendomme med beboerrepræsentation i både regulerede og uregulerede kommuner
Uanset om lejemålet er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune, skal du i ejendomme med en beboerrepræsentation indkalde beboerrepræsentanterne til et orienteringsmøde, hvor du gennemgår de planlagte forbedringer, inden de igangsættes. Beboerrepræsentanterne har herefter 3 uger til at ytre deres eventuelle modstridende holdninger til forbedringsarbejdet.
Ejendomme uden beboerrepræsentation i regulerede kommuner
I lejemål beliggende i regulerede kommuner uden beboerrepræsentation, skal du give de lejere, hvis lejemål du ønsker forbedret, skriftlig varsel herom. Kravet om skriftlig varsel gælder dog kun, hvis lejeforhøjelsen sammen med forbedringsforhøjelser, som er gennemført i de sidste 3 år, vil udgøre mere end 113 kr. (2024 niveau) pr. kvm bruttoetageareal pr. år. Kravet gælder herudover kun, hvis ejendommen på tidspunktet for varslingen af iværksættelsen af forbedringer havde 4 eller flere beboelseslejligheder, medmindre ejendommen ligger i en landzone og samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.
Ejendomme uden beboerrepræsentation i uregulerede kommuner
Er lejemålet du ønsker at foretage forbedringer i beliggende i en ureguleret kommune, kan du udføre forbedringerne uden at gennemgå dem med lejer. I uregulerede kommuner uden beboerrepræsentation har lejer heller ikke ret til at lave indsigelse mod forbedringen. Husk dog at du stadig skal varsle lejer om forbedringen, 3 måneder før forbedringsarbejdet går i gang. Anses forbedringsarbejdet for at være af mindre karakter, kan du nøjes med at informere lejer, 6 uger før arbejdet går i gang.