Står du i en situation, hvor du ønsker at opsige en lejer, kan det godt blive en varig proces. Lejere er nemlig generelt godt beskyttet mod en opsigelse fra dig som udlejer. Du kan derfor ikke opsige vedkommende uden grund, og selv i situationer, hvor en lejer er til gene for andre beboere, vil der være en række steps du skal følge, før du i sidste ende kan få lov til at smide lejer ud på lovligvis.
Hvornår kan man opsige lejer?
Som udlejer kan du ikke opsige din lejer uden grund. Samtidig skal du også være opmærksom på, at ikke hvilken som helst grund er nok til at få en lejer ud af lejemålet. I lejeloven er der fastsat en række forskellige grunde, der anses som værende gyldige. Alt efter hvilken grund der ligger forud for din opsigelse, vil dit opsigelsesvarsel også være forskelligt.
Gyldige grunde for at opsige din lejer kan være hvis:
| Gyldige opsigelser | Opsigelsesvarsel |
| Du udlejer enkeltværelser, der er en del af din egen bolig. | 1 måned |
| Der er tale om et hus med 2 beboelseslejligheder, hvor du bor i den ene. | 1 år |
| Du selv ønsker at flytte ind i det lejemål, som lejer bor i. | 1 år |
| Din lejer ikke overholder god skik og orden samt reglerne i husordenen. | 3 måneder |
| Du kan dokumentere at ejendommen skal rives ned eller ombygges. | 3 månederDerudover skal du tilbyde lejer en passende erstatningsbolig |
Særligt ved overtrædelse af husordenen: Ønsker du at opsige lejer, fordi vedkommende har overtrådt husordenen, gælder der nogle helt særlige regler, du skal huske at følge, før opsigelsen kan anses som værende gyldig. Her skal du først og fremmest give lejer et skriftligt påbud om, at vedkommende skal huske at overholde reglerne, så lejeren har mulighed for at rette op på sin adfærd. Først efter at du gentagne gange har givet lejer et påbud, uden at have set nogle ændringer i lejers adfærd, kan du opsige vedkommende som følge af en overtrædelse af husordenen. Overtrædelsen skal derfor ske gentagende gange, før den kan danne grundlag for en opsigelse. Derudover er det også vigtigt, at du kan dokumentere overtrædelsen. Dette kan fx være via vidneforklaringer eller klager modtaget fra andre beboere i opgangen.
Opsigelsens format
Når du opsiger lejer, skal det gøres skriftligt. En opsigelse på mail er derfor ikke nok. I opsigelsen skal du oplyse årsagen til, hvorfor du opsiger lejer, samt give lejer besked om, at vedkommende fra opsigelsestidspunktet har 6 uger til at fremsætte skriftlig indsigelse. Indeholder opsigelsen ikke disse informationer, anses den som ugyldig.
Den skriftlige opsigelse skal fremstå i et fysisk format, og kan derfor ikke sendes via mail. Som udlejer er det dit ansvar at bevise, at opsigelsen er kommet frem til lejer. Derfor anbefales det, at man sender opsigelsen som et anbefalet brev, da lejer her skal kvittere for modtagelsen.
Laver lejer en indsigelse over din opsigelse, har du herefter 6 uger til at lægge sag an hos Boligretten, hvis du fortsat ønsker at holde fast i opsigelsen.
Ophævelse af lejeaftalen
Der kan også være tilfælde, hvor du kan ophæve lejeaftalen. Dette betyder, at lejer øjeblikkeligt skal flytte fra boligen. En ophævelse af en lejeaftale kan finde sted i tilfælde hvor lejer groft misligholder sine forpligtelser og ikke overholder god skik og orden. Se årsager som kan danne grundlag for en ophævelse nedenfor:
Årsager hvis lejer groft misligholder sine forpligtelser:
| Grundlag for ophævelse | Særlige regler for ophævelsens fremgang |
| Hvis lejer ikke betaler sin husleje eller en anden pligtig pengeydelse over en længere periode. | Ved manglende betaling af husleje skal du fremsende lejer en skrivelse, der indeholder krav om en betalingsfrist på 14 dage, og information om at du ophæver lejeaftalen, hvis du ikke modtager betaling inden for fristen. Du kan tidligst sende denne skrivelse 3 hverdage efter, at lejer rettidigt kunne have betalt. Betaler lejer ikke efter denne frist, kan du opsige lejer, og forlange at vedkommende flytter øjeblikkeligt. Skrivelsen skal sendes til lejer i fysisk format, og kan derfor som den eneste ikke sendes digitalt. |
| Hvis lejer bruger lejemålet til andet end hvad der er aftalt. Dette kan fx være til erhvervsformål i stedet for beboelse. | Ved uretmæssig brug af lejemålet skal du sende lejer en indsigelse herom, hvor du giver lejer et rimeligt varsel til at stoppe med den ulovlige benyttelse af lejemålet. Fortsætter lejer herefter stadig med at bruge lejemålet til andet end aftalt, kan du ophæve lejeaftalen. |
| Hvis lejer ikke giver dig adgang til lejemålet i tilfælde hvor du ifølge loven har ret til det. | Har du ret til at få adgang til lejemålet, fx i tilfælde af, at du skal udbedre mangler, men nægter lejer at give dig adgang, kan du ophæve. Du skal dog iagttage reglerne for varsling. Skal du lave mindre arbejde i lejemålet, skal du varsle dit besøg, 6 uger før arbejdet skal laves. Er der tale om arbejde af større karakter, skal du varsle 3 måneder forinden. Har du opfyldt varslingsreglerne, kan du ophæve lejemålet straks, hvis lejer uberettiget nægter at give dig adgang til lejemålet. Ved dette ophævelses grundlag skal der altså ikke gives en særlig påmindelse til lejer udover varslingsskrivelsen. |
| Hvis din lejer ikke bor i lejemålet. | Lejer er forpligtet til at bo i lejemålet. Du kan derfor ophæve lejeaftalen, hvis lejer uden aftale med dig fx er flyttet ind hos sin kæreste, og beholder boligen blot for en sikkerheds skyld. |
| Hvis lejer vanrøgter det lejede, ved at ødelægge det eller påføre det skade. | Ved lejers uforsvarlige behandling af lejemålet skal du først give lejer et skriftligt påbud med en rimelig frist til at bringe tingene i orden igen. Efterkommer din lejer ikke dette, kan du ophæve lejeaftalen med øjeblikkelig virkning, samt kræve betaling for de udgifter der skal til, for at få lejemålet tilbage til kontraktmæssig stand. |
| Hvis lejer overlader lejemålet til personer, som ikke er en del af husstanden uden at give dig besked om dette. | Har lejer overladt lejemålet til andre end dem i husstanden, skal du først sende vedkommende en skriftlig advarsel. Reagerer lejer ikke på denne, kan du ophæve lejeaftalen. |
Årsager til ophævelse hvis lejer ikke overholder god skik og orden:
- Hvis lejer udøver eller truer med fysisk vold eller chikane over for personer i ejendommen.
- Hvis lejers adfærd resulterer i væsentlige gener for ejendommens beboere. Dette kan fx være i form generel eller sundhedsmæssig utryghed og uacceptabel støj.
- Hvis lejers husdyr er til væstenlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, frugt mv.
Sådan ophæver du lejeaftalen
Har lejer misligholdt jeres lejeaftale, skal du som udlejer først sende lejer en advarsel om, at vedkommende skal ændre sin adfærd, før du kan benytte dig af ophævelsen. Lejer får dermed først en chance for at rette op på tingene, og gør vedkommende ikke dette, kan du sende en skriftlig ophævelse af lejekontrakten.
Du kan læse mere om, hvordan man laver et påkrav i denne artikel.