Er du privat udlejer, kan det være relevant at sætte dig ind i reglerne om beboerrepræsentationer. Har din ejendom 6 beboelseslejligheder, vil dine lejere nemlig kunne kræve en beboerrepræsentation oprettet. I denne artikel gør vi dig klogere på, hvilke privilegier en beboerrepræsentation har, samt hvilke ting beboerrepræsentationen kan kræve af dig som udlejer.
Hvad er en beboerrepræsentation?
I private udlejningsejendomme kan man oprette dét, der hedder en beboerrepræsentation. En beboerrepræsentation består af repræsentanter, der er valgt blandt lejere i opgangen. Beboerrepræsentationens opgave er at varetage lejerne i ejendommens interesser over for dig som udlejer. Derfor har de også ret til at modtage en række indsigter om ejendommen. Samtidig er de også tilgængelige for dig som en sparringspartner, idet de kan hjælpe med at give dig indsigt i lejernes holdninger til lejeforholdene.
Hvornår kan der oprettes en beboerrepræsentation?
Der kan kun oprettes beboerrepræsentationer i private udlejningsejendomme. Beboerrepræsentationen oprettes af lejerne, og kan oprettes, såfremt en af nedenstående vilkår er opfyldt:
- Ejendommen består af mindst 6 beboelseslejligheder
- Ejendommen består af ejerlejligheder, hvoraf udlejer ejer mindst 6 beboelseslejligheder i ejerforeningen
- Ejendommen ejes af en andelsboligforening, hvor mindst 6 beboelseslejligheder ikke bebos af andelshavere
Er der tale om mindre ejendomme med kun 3-5 beboelseslejligheder, kan der ikke oprettes nogen beboerrepræsentation. I stedet kan lejerne i ejendommen vælge en talsmand, som kan repræsentere ejendommens beboere over for udlejer, og dermed få de samme rettigheder og den samme indflydelse, som hvis de havde en beboerrepræsentation.
Hvordan oprettes beboerrepræsentationen?
Hvis en lejer ønsker at oprette en beboerrepræsentation i en ejendom, skal vedkommende indkalde ejendommens lejere til et beboermøde. Dette skal ske med mindst 8 dages varsel. Her oprettes beboerrepræsentationen ved, at mindst halvdelen af de fremmødte lejere på mødet, vælger beboerrepræsentanterne. Er halvdelen af ejendommens lejere ikke til stede på mødet, skal beslutningen efterfølgende bekræftes ved en urafstemning blandt alle lejere. Det er ikke et krav, at et flertal af lejerne skal være til stede på mødet. Lejerne kan godt være repræsenteret via fuldmagt. Beboermødet behøver nødvendigvis ikke at blive indkaldt af en lejer, det kan også være et medlem af en lejers husstand, eller en lejerforening der har medlemmere blandt beboerne.
Til mødet skal alle lejere af et beboelseslejemål indkaldes (med undtagelse af lejere i fremlejeforhold) samt lejere af enkeltværelser, lejere af erhvervslejemål og du som udlejer. Men det er kun lejerne af beboelseslejlighederne og deres husstandsmedlemmer, som har stemmeret, og som er valgbare til at blive beboerrepræsentanter.
Når beboerrepræsentationen er valgt, skal du have besked, så du ved, hvem du skal kontakte i situationer, hvor du er forpligtet til at kontakte beboerrepræsentationen.
Hvor stor må beboerrepræsentationen være?
Antallet af beboerrepræsentanter der skal vælges, afhænger af, hvor mange beboelseslejemål der er i ejendommen. Ved ejendomme med færre end 13 lejemål, skal der kun vælges en beboerrepræsentant, mens der ved ejendomme med mere end 13 beboelseslejemål vælges 3 beboerrepræsentanter. Der kan herudover også blive valgt suppleanter for repræsentanterne.
Hvad laver en beboerrepræsentation?
Med en beboerrepræsentation opnår ejendommens lejere flere rettigheder. En beboerrepræsentation har bl.a. ret til:
- At bestemme husordenen – du kan dog modsætte dig punkter, hvis du har væsentlige grunde til det.
- At få oplysning om hvem der ejer ejendommen, og hvem der administrerer den.
- At blive orienteret om huslejestigninger og acceptere eller gøre indsigelse mod disse.
- At blive orienteret om forbedringsarbejde i lejemålene, hvis det kommer til at medføre en lejeforhøjelse, samt modtage udbudsmateriale til forbedringerne og information og lejeforhøjelsens størrelse.
- At blive orienteret om ejendommens budget, drift og regnskab.
- At blive orienteret når der sker genudlejning af lejligheder i ejendommen.
- At blive orienteret om eventuel ansættelse og/eller afskedigelse af ejendomsfunktionærer herunder viceværter.
- At indbringe sager for Huslejenævnet på lejernes vegne.
Beboerrepræsentanterne kan godt blive tillagt flere rettigheder, end dem som er nævnt ovenfor. Det kræver blot, at lejerne giver samtykke og fuldmagt til, at beboerrepræsentanterne kan gøre flere ting på vegne af lejerne, end de ovenstående som står skrevet i loven.
Derudover har beboerrepræsentanterne også pligt til at være tilgængelige for ejendommens lejere, hvis de ønsker at drøfte emner, som beboerrepræsentationen har indflydelse på. Det kunne fx være i et tilfælde, hvor tagrenderne på ejendommen er overfyldt eller vinduerne er utætte, forudsat at udlejer har den udvendige vedligeholdelsespligt. Desuden kan beboere også bede en repræsentant fra beboerrepræsentationen om at være tilstede ved indflytning- og fraflytningssynet.
Beboermøder
Årligt beboermøde
Det er et krav, at beboerrepræsentationen skal afholde et beboermøde mindst en gang om året. Dette møde skal afholdes inden den 1. april hvert kalenderår, og alle lejere skal inviteres, da der hvert år kan vælges nye beboerrepræsentanter, hvis det er lejernes ønske. Indkaldelsen skal ske med mindst 8 dages varsel.
På dette beboermøde skal følgende gennemgås:
- Beboerrepræsentationens beretning og gennemgang af regnskabet for det seneste år.
- En gennemgang af forslag til fremtidige projekter.
- Fastsættelse af kontingent til beboerrepræsentationen.
- Valg af beboerrepræsentanter.
Derudover må andre lejere også gerne komme med indslag, ligesom du som udlejer også kan komme med indslag på beboermødet. Du må også gerne indkalde en repræsentant, der kan være til stede i stedet for dig til beboermødet.
Lejers indkaldelse til beboermøde
Foruden beboermøder indkaldt af beboerrepræsentationen, kan alle lejere i opgangen også kræve et beboermøde afholdt. Dette kunne fx gøre sig gældende, i tilfælde hvor en lejer er utilfreds med beboerrepræsentanterne, eller har et relevant emne at drøfte med de andre lejere i ejendommen. Dette kunne fx være et forslag til husordenen.
Kontingent til beboerrepræsentationen
Har en ejendom en beboerrepræsentation, kan beboerrepræsentationen opkræve et årligt kontingent fra de øvrige lejere til at dække de udgifter, de må have i forbindelse med deres arbejde. Beløbet fastsættes af beboerrepræsentanterne selv, som maksimalt må opkræve 569 kroner (2024) om året per lejemål. Ønsker beboerrepræsentanterne at opkræve et højere beløb, skal det godkendes at den enkelte lejer.
Beslutter beboerrepræsentanterne sig for at opkræve et kontingent, skal de fortælle det til dig, hvorefter det er dit ansvar at opkræve beløbet fra lejerne sammen med opkrævningen af deres husleje. Selvom det er dit ansvar at opkræve kontingent til beboerrepræsentationen, er det dog beboerrepræsentationens ansvar, hvis en lejer nægter at betale. I sådan en situation må de selv sørge for at gøre sig de nødvendige foranstaltninger, der skal til for at føre en inkassosag mod den pågældende lejer.
Grænsen for det årlige kontingent ændres årligt per 1. januar, og kan dermed løbende blive sat op.