I lejeloven skelner man mellem den indvendige og udvendige vedligeholdelsespligt. I denne artikel gør vi dig klogere på, hvilke vedligeholdelsesregler der som udgangspunkt gælder, når man laver en lejeaftale, hvilke vedligeholdelsesregler man kan aftale sig frem til samt hvilke regler du som udlejer er pålagt helt ufravigeligt.
Vedligeholdelse efter lejelovens regler
Efter lejelovens almindelige bestemmelser er du som udlejer i udgangspunktet pålagt både den indvendige og den udvendige vedligeholdelsespligt. Kun vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler er i udgangspunktet tildelt lejer. Disse regler gælder dog kun, hvis ikke andet er aftalt i lejekontrakten.
Indvendig vedligeholdelsespligt
I lejekontraktens § 8 om vedligeholdelse skal du angive, om det er dig eller lejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Den indvendige vedligeholdelsespligt omfatter maling, hvidtning, tapetsering og behandling af gulve. Den omfatter altså ikke andre indvendige ting som hårde hvidevarer og badeværelsesmøbler. Disse er omfattet af den udvendige vedligeholdelsespligt.
Typisk vil man som udlejer lave en aftale, hvor det er lejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt.
Særligt ved udlejers indvendige vedligeholdelsespligt
Har du den indvendige vedligeholdelsespligt, skal du oprette en indvendig vedligeholdelseskonto for lejemålet. Dette gælder dog kun, hvis du udlejer en lejlighed, og derfor ikke hvis der er tale om et hus. På vedligeholdelseskontoen skal du hvert år afsætte 52 kroner per kvadratmeter (2024). Til et lejemål på 100 kvadratmeter svarer det til 433,33 kroner per måned.
Udregning:
| (52 * 100) / 12 = 433,33 kr /mdr |
Pålægges lejer delvist pligten til indvendig vedligeholdelse, skal det beløb, som indsættes på vedligeholdelseskontoen, nedsættes tilsvarende den del af vedligeholdelsespligten, som lejer har fået.
Læs mere om anvendelsen af pengene på vedligeholdelseskontoen her.
Særligt hvis lejemålet er underlagt B-ordningen
Vælger du, at dit lejemål er underlagt B-ordningen, får det den betydning, at lejer vil overtage lejemålet, uden at det er normalistandsat. I sådan et tilfælde har du den indvendige vedligeholdelsespligt. Ved lejemål som er underlagt B-ordningen, kan det ikke aftales, at lejer skal have den indvendige vedligeholdelse. Du skal derfor oprette en vedligeholdelseskonto for lejemålet.
Udvendig vedligeholdelsespligt
Den udvendige vedligeholdelsespligt dækker alt det, som den indvendige vedligeholdelsespligt ikke dækker. Den omfatter således både elementer i og udenfor lejemålet. Det er altså alt fra reparation af køkkenbord til vedligeholdelse af ting som fortov ud for boligen.
Udlejers udvendige vedligeholdelsespligt
Det er mest normalt, at det er dig som udlejer, der har den udvendige vedligeholdelsespligt. Når du som udlejer har den udvendige vedligeholdelsespligt, er du pålagt at skulle holde både ejendommen og lejemålet forsvarligt vedligeholdt.
Hvis lejemålet er beliggende i en reguleret kommune, er du som udlejer pålagt at oprette en udvendig vedligeholdelseskonto, hvis det er dig der står for den udvendige vedligeholdelsespligt.
Hvis lejemålet er beliggende i en ureguleret kommune, er der ikke noget krav om, at du skal oprette en udvendig vedligeholdelseskonto. Vælger du alligevel at gøre det, er din udvendige vedligeholdelsespligt ikke begrænset til saldoen på kontoen.
Lejers udvendige vedligeholdelsespligt
Vil du tildele lejer den udvendige vedligeholdelsespligt, skal det gøres i § 11 om særlige vilkår, og ikke i § 8 om vedligeholdelse. Du kan nemt tildele lejer den udvendige vedligeholdelsespligt, såfremt lejemålet ligger i en ureguleret kommune. Ligger lejemålet derimod i en reguleret kommune, kan du kun tildele lejer den udvendige vedligeholdelsespligt, såfremt ejendommen, hvori lejemålet er beliggende, pr. 1. januar 1995 havde 6 eller færre beboelseslejemål.
Obs skulle der være en situation, hvor fx lejer installerer en opvaskemaskine i lejligheden på egen regning, efter aftale med dig, så vil det være lejer, som har vedligeholdelsespligten for denne. Dette gælder også, selvom det er dig som udlejer, der i lejeaftalen har den udvendige vedligeholdelsespligt.
Den obligatoriske 10-årige vedligeholdelsesplan
Ligger dit lejemål i en reguleret kommune, og er der tale om en privat udlejningsejendom med mindst 7 lejemål, er lejemålene underlagt den obligatoriske 10-årige vedligeholdelsesplan. Her skal du som udlejer hvert år inden den 1. juli udarbejde en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende periode på 10 år. Du kan blive endnu klogere på den 10-årige vedligeholdelsesplan her.
Hvis vedligeholdelsespligten ikke overholdes
Overholder du som udlejer ikke din vedligeholdelsespligt, kan lejer indbringe en sag ved Huslejenævnet. Det kan få den konsekvens, at Huslejenævnet pålægger dig at vedligeholde, samt at Huslejenævnet kræver, at der sker en reduktion i lejers husleje, indtil dette sker. Overholder lejer derimod ikke sin vedligeholdelsespligt, kan du også omvendt indbringe en sag ved Huslejenævnet, og lejer kan i sidste ende risikere at blive smidt ud.