Ønsker du at pålægge en lejer særlige vilkår, som ændrer de rettigheder, lejer som standard har gennem lejeloven, skal du notere disse vilkår under § 11. Det er dog ikke alt, du kan notere i § 11. Nogle af lejelovens regler er nemlig ufravigelige og kan dermed ikke ændres. Vi gør dig klogere på klassiske og ofte brugte formuleringer til § 11’s særlige vilkår, samt opmærksom på vilkår som er ufravigelige.
Hvad omhandler lejekontraktens § 11?
1
Lejekontraktens § 11 vedrører særlige vilkår for den pågældende lejekontrakt. Under paragraffen kan du notere alle de særlige vilkår, som du ønsker skal gælde for lejeforholdet, men som indskrænker de rettigheder eller øger de forpligtelser, som lejer ellers har gennem lejeloven.
Det er dog langt fra alle rettigheder og forpligtelser, som kan fraviges blot ved at blive skrevet ind i § 11. Flere af lejers rettigheder og forpligtelser i lejeloven er nemlig ufravigelige.
Punkter og formuleringer du kan notere i § 11
For at gøre det nemt og give dig en ide om, hvad du kan skrive i lejekontraktens § 11, har vi nedenfor skrevet en række punkter og formuleringer, som du lovligt kan notere i lejekontrakten. Bemærk at listen ikke er uudtømmelig, og der derfor sagtens kan være flere ting, som du lovligt kan notere.
Fastsættelse af husleje
Hvis du som udlejer ønsker, at huslejen skal fastsættes efter reglerne om fri leje, skal det skrives ind i lejekontraktens § 11. Fri leje betyder, at du og din lejer frit kan aftale huslejen.
Lejemålet kan kun blive underlagt reglerne om fri leje, hvis det ikke er bundet af reglerne om det lejedes værdi. Er lejemålet underlagt reglerne om fri leje, skal du i § 11 oplyse, hvilke grunde der gør sig gældende for dette.
Følgende lejemål er underlagt reglerne om fri leje:
- Nyopførte ejendomme og boliger der er taget i brug efter 31. december 1991
- Beboelseslejemål der inden den 1. januar 1992 udelukkende blev benyttet til erhverv, men som senere er blevet omdannet til boliglejemål.
- Beboelseslejemål der efter 1. september 2002 er indrettet i en tagetage, som ikke før kunne bruges eller var registreret til beboelse.
- Lejemål som er beliggende på nypåbyggede etager, som der først er givet byggetilladelse til efter den 1. juli 2004.
Regulering af husleje efter nettoprisindekset
Hvis du ønsker, at huslejen skal reguleres i overensstemmelse med nettoprisindekset, skal det anføres i lejekontraktens § 11, og du skal i samme forbindelse notere, hvornår huslejen som følge af nettoprisindekset årligt reguleres, samt hvornår den reguleres første gang.
Eksempel på formulering:
Den aftalte leje (ekskl. forbrug) reguleres en gang årligt med samme procentvise stigning som i Danmarks Statistik Nettoprisindeks. Dette sker hvert år den [dato] og første gang den [dato].
Beregningen foretages på følgende vis: (Gældende leje x det nye prisindeks per juli [årstal] ) / det gamle prisindeks per juli [årstal]
Lejer orienteres skriftligt, hver gang lejen forhøjes.
Du skal også skrive i § 11, hvis depositummet og den forudbetalte leje skal reguleres i overensstemmelse med nettoprisindekset.
Forhold ved fraflytning – lejer skal flytte ud 14 dage før
Hvis du ønsker, at lejer skal flytte ud af boligen, 14 dage før boligen officielt er opsagt, skal det skrives i § 11.
Eksempel på formulering:
Lejemålet skal ved lejekontraktens ophør afleveres i tilsvarende stand som ved indflytningen. Denne istandsættelse skal være gennemført og afsluttet inden lejemålet ophører, hvorfor lejeren skal tømme lejligheden for møbler og alle andre genstande senest 2 uger inden lejemålet ophører. Lejer er fortsat forpligtet til at betale husleje i tidsrummet efter, at vedkommende har tømt lejligheden for møbler og indtil det tidspunkt, hvor lejemålet ophører.
Krav til husdyr
Hvis du i lejekontraktens § 10 har sat kryds ved, at det er tilladt for lejer at have husdyr i lejemålet, kan det være en god idé at skrive nogle begrænsninger i § 11 omkring, hvilke husdyr og/eller hvor mange husdyr, der tillades.
Eksempel på formulering:
Det er kun tilladt for lejer at have husdyr i form af (enten) hund og (eller) kat. Lejer må maksimalt have [antal] husdyr i lejemålet.
Pålægge lejer den udvendige vedligeholdelsespligt
Ifølge lejeloven er det som udgangspunkt dig som udlejer, der har den udvendige vedligeholdelsespligt. Ønsker du i stedet, at pligten skal overføres til lejer, skal du skrive det ind i § 11. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at lejer kun kan få tildelt den udvendige vedligeholdelsespligt, hvis lejemålet er beliggende i en ureguleret kommune, eller hvis lejemålet er beliggende i en reguleret kommune hvor ejendommen, hvori lejemålet er beliggende, pr. 1. januar 1995 havde 6 eller færre beboelseslejemål.
Eksempel på formulering:
Den udvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler lejer.
Tidsbegrænset lejeperiode
I tilfælde af at du som udlejer ønsker, at lejemålet skal være tidsbegrænset, skal det skrives ind i § 11. Lejeloven opstiller nogle betingelser for, hvornår det er lovligt at tidsbegrænse lejemålet. Du kan læse mere om reglerne her. Perioden hvor lejemålet er udlejet, og hvad årsagen til tidsbegrænsningen er, skal også skrives i § 11.
Eksempel på formulering:
Lejemålet er udlejet på tidsbegrænset vilkår. Den gyldige lejeperiode løber fra [dato] til [dato]. Lejemålet er tidsbegrænset som følge af [din begrundelse for den tidsbegrænsede udlejning].
Eksempler på ugyldige punkter
Som nævnt er det langt fra alle regler i lejeloven, der lovligt kan fraviges mellem du og din lejer. Nedenfor har vi noteret eksempler på punkter, som under ingen omstændigheder kan fraviges. Bemærk at listen ikke er uudtømmelig. Der er derfor flere regler end de nævnte, som ikke gyldigt kan fraviges.
Fremleje
Det kan ikke gyldigt aftales mellem dig og din lejer, at du nægter at give lejer adgang til at fremleje lejemålet, hvis betingelserne for fremleje er opfyldt. Det er ufravigelig ret, som lejer har igennem lejeloven.
Tidsbegrænset lejemål
Hvis betingelserne for at lave et lejemål tidsbegrænset ikke er opfyldt, kan du ikke aftale med lejer, at lejemålet alligevel skal være tidsbegrænset. Gør du det, vil det være et ugyldigt punkt.
Lejemålets stand ved fraflytning
Som udlejer kan du aldrig kræve, at lejer afleverer lejemålet i bedre stand, end det var, da lejer overtog det. Anføres det i § 11, vil det derfor være ugyldigt.