I Lejeloven gælder der forskellige regler for, hvornår man må regulere lejers husleje, hvor meget man må gøre det med og hvordan det skal gøres. Bliv klogere på hvordan du kan regulere huslejen retmæssigt her.
Hvornår må man regulere huslejen?
I lejeloven er der 4 forskellige årsager, der beskriver, hvornår man kan regulere huslejen. Disse er beskrevet nedenfor.
Årlig huslejeregulering efter nettoprisindekset
Du må gerne lade huslejen stige i takt med samfundets priser. En sådan huslejeregulering skal ske med baggrund i nettoprisindekset, som er en opgørelse over udviklingen i priser i Danmark. Er nettoprisindekset det seneste år steget med 2%, må du lade huslejen stige med tilsvarende 2%. En sådan regulering af huslejen kan dog kun finde sted, hvis du har angivet brugen af denne i lejekontraktens § 11.
Regulering af husleje som følge af forbedringer
Hvis du forbedrer et lejemål betydeligt, fx som følge af en renovering eller tilbygning, må du gerne hæve huslejen. Forbedringerne skal dog være lavet i sådan en grad, at lejemålets værdi vurderes til at være øget væsentligt. Lejemålets værdi kan fx vurderes til at være væsentligt øget, hvis du udvider det med en altan. Er den eneste forbedring du bidrager med derimod en ny ovn, er du ikke berettiget til at hæve huslejen.
Hvis du ønsker at hæve huslejen som følge af forbedringer, er det et krav, at Huslejenævnet skal besigtige lejemålet, inden du foretager forbedringerne. Ved besigtigelsen vil Huslejenævnet afgøre, om dine planlagte forbedringer er væsentlige nok til en stigning i det lejedes værdi.
I tilfælde af at du har en vedligeholdelseskonto tilknyttet lejemålet, skal du bruge denne konto til at betale for dine forbedringer først. Kun hvis dette beløb ikke dækker hele forbedringen, er der grundlag for, at du kan foretage en huslejestigning på baggrund af det, som vedligeholdelseskontoen ikke har dækket.
Særligt hvis lejemålet ligger i en ureguleret kommune
Er lejemålet beliggende i en ureguleret kommune, kan du udføre forbedringerne uden at skulle drøfte dem med lejeren først. Forbedringsarbejdet skal dog varsles til lejer senest 3 måneder før, det går i gang. Er der kun tale om mindre forbedringer, som ikke er til gene for lejer, kan du dog nøjes med at varsle lejer, 6 uger før arbejdet igangsættes.
Selve huslejestigningen skal varsles til lejer mindst 3 måneder før den træder i kraft. Denne kan dog tidligst træde i kraft, når forbedringerne er gennemført.
Særligt hvis lejemålet ligger i en reguleret kommune med beboerrepræsentation
Er lejemålet placeret i en reguleret kommune, og har ejendommen en beboerrepræsentation, skal beboerrepræsentanterne først indkaldes til en orientering om dine planer for forbedring.
Varslet til beboerrepræsentanterne
Senest 7 dage inden varslet sendes til involverede lejere, skal beboerrepræsentanterne have besked om lejeforhøjelsen. Sammen med din besked til beboerrepræsentationen skal du sende en kopi af den varsling, du vil sende ud til lejerne. Du skal også fremvise det nuværende budget og det nye budget, for at kunne redegøre for ændringerne. Når beboerrepræsentationen har modtaget varslingsskrivelsen, har de en frist på 3 uger til at give udtryk for deres holdning til forbedringerne. I denne forbindelse kan de kræve, at du fremsender yderligere oplysninger og dokumentation for udgifterne inden for en frist på yderligere 3 uger. Vurderer beboerrepræsentanterne inden for 6 uger efter varslingsskrivelsen eller det supplerende dokumentation, at de ikke accepterer lejeforhøjelsen, har du 6 uger til at indbringe sagen for Huslejenævnet, hvis du fortsat ønsker at gennemføre lejeforhøjelsen.
Varslet til lejerne
Varslet om huslejestigningen til den enkelte lejer skal ske mindst 3 måneder forud for huslejestigningen, og kan tidligst træde i kraft, når forbedringerne er gennemført. Desuden skal varslet indeholde en beskrivelse af huslejestigningens størrelse og beregningen af den, samt information om at dette også er blevet fremlagt for beboerrepræsentationen, og eventuelle kommentarer beboerrepræsentationen må have haft dertil. Du skal stadig huske at informere lejer om vedkommendes mulighed for at klage over huslejestigningen til Huslejenævnet, selvom varslet er blevet fremlagt for beboerrepræsentationen. Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, og kan ikke gøres gældende over for lejerne.
Særligt hvis lejemålet ligger i en reguleret kommune uden beboerrepræsentation
Ligger lejemålet i en reguleret kommune, men uden at have en beboerrepræsentation, skal du blot fremsende varslingen om huslejeforhøjelse senest 3 måneder forud for stigningen. Her skal du også fremlægge det nuværende budget og det nye budget, herunder de specificerede driftsudgifter og driftsindtægter. Varslingen skal indeholde information om lejers mulighed for at klage, hvis vedkommende ikke er enig. Klager mindst en fjerdedel af lejerne, som får forhøjet deres husleje, indenfor 6 uger efter de har modtaget kravet, skal du indbringe det som en sag for Huslejenævnet, hvis du fortsat ønsker at huslejestigningen skal træde i kraft.
Regulering af husleje som følge af stigende driftsudgifter
Skulle dine driftsudgifter ske at stige, må du også gerne lade huslejen stige. Driftsomkostninger omfatter bl.a. skatter og afgifter til det offentlige, forsikringer, administration, renovering og lign. Ved din varsling af en huslejestigning, der sker på baggrund af stigende driftsomkostninger, skal varslingen indeholde en beregning af, hvordan du er kommet frem til det beløb, som huslejen stiger med.
Særligt for skatter og afgifter
Når det kommer til skatter og afgifter, gælder der nogle helt særlige regler, da udlejer ikke kan forudse udgifter fra det offentlige. Hvis dine skatter og afgifter stiger, eller ejendommen pålægges nye udgifter, kan du lade huslejen stige tilsvarende, og i dette tilfælde også med tilbagevirkende kraft fra tidspunktet, hvor stigningen blev pålagt lejemålet. Skatter og afgifter du har betalt i varslingsperioden, siden beløbene blev pålagt lejer, kan derfor i dette tilfælde godt blive opkrævet hos lejer. Ønsker du at lade huslejen stige på baggrund af stigende skatter og afgifter, skal du varsle lejer om huslejestigningen 3 måneder før. Din varsel skal inkludere en beregning af de stigende skatter og afgifter, før at varslet kan gøre sig gældende. Varsler du lejer inden for de første 5 måneder efter boligen er blevet pålagt yderligere skatter og afgifter, kan du opkræve stigningen med tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt, hvor ejendommen blev pålagt skatten eller afgiften. Varsler du først efter de 5 måneder, kan du kun opkræve stigningen for fremtidige huslejeindbetalinger.
Regulering som følge af for lav huslejefastsættelse
Du kan også hæve huslejen, hvis du mener, at du i første omgang har sat den for lavt, og din lejer derfor betaler væsentlig mindre end det lejedes værdi. For at kunne gøre dette, skal det bl.a. kunne påvises fx ved at sammenligne tilsvarende lejemål i samme område og med samme størrelse og kvalitet. Lejer skal dog minimum have boet i lejemålet i 2 år, før du kan lade sådan en huslejestigning gøre sig gældende. Ønsker du at gøre brug af samme årsag igen til samme lejemål på et senere tidspunkt, vil der ligeledes skulle gå 2 år imellem.
Hvor meget må huslejen stige?
Der er ingen deciderede grænser for, hvor meget huslejen må stige. Generelt er det årsagen til huslejestigningen, der bestemmer, hvor meget den kan hæves med. Når huslejen reguleres efter nettoprisindekset, er der et naturligt loft på, hvor meget den kan stige. Dette kan tværtimod være sværere at vurdere, hvis der er tale om en huslejestigning som følge af forbedringer. Her er kravet nemlig blot, at stigningen skal være tilsvarende boligens forøgede værdi, hvilket kan være en lidt mere flyvsk størrelse.
Hvor lang tid før skal man varsle om en huslejestigning?
Du skal varsle om en huslejestigning tidligst 3 måneder før, at den finder sted. Ved varslingen skal du også huske at gøre lejer opmærksom på vedkommendes mulighed for at gøre indsigelse. Inkluderer du ikke disse oplysninger, anses varslingen som værende ugyldig, og du skal varsle på ny.
Lejers mulighed for at gøre indsigelse
Når lejer har modtaget din varsling om en huslejestigning, har vedkommende 6 uger til at gøre indsigelse, hvis vedkommende ikke finder huslejestigningen rimelig. Herefter har du som udlejer 6 uger til at indbringe sagen for Huslejenævnet, hvis du fortsat ønsker at holde fast i huslejestigningen.