Sidder du, og skal til at udfylde lejekontrakten, men er du blevet i tvivl om, hvad nogle af punkterne betyder, og om du egentlig gør det rigtigt? Vi kommer dig til undsætning, og gennemgår her lejekontraktens typeformular A, 10. udgave punkt for punkt.
Du kan selv hente typeformular A, 10. udgave her.
§ 1. Parterne og det lejede
Lejemålet: Her skal du angive, hvilken type lejemål du lejer ud, samt om der er tale om et fremlejeforhold. Du skal også notere lejemålets adresse.
Udlejeren: Her noterer du oplysninger om dig selv eller den virksomhed, du udlejer boligen igennem.
Lejeren: Her noterer du oplysninger om lejer.
Areal: Her noterer du hvor mange kvadratmeter lejemålet udgør, samt antallet af værelser i lejemålet. Er der også erhvervslokaler tilknyttet til en del af lejemålet, skal du angive, hvor mange kvadratmeter disse udgør.
Brugsret til: Har lejer brugsret til andre ting end lejemålet selv, skal det angives her. Det kan fx være en gård, en vaskekælder m.v.
Benyttelse: Her skal du notere, hvad lejemålet må benyttes til. Det kan fx være til beboelse, til erhverv eller blandet beboelse. Du kan med fordel angive, at lejemålet ikke må benyttes til andet end det, du skriver i dette felt, medmindre lejer har fået et skriftligt samtykke fra dig.
§ 2. Lejeforholdets begyndelse og ophør
Begyndelse: Her skal du skrive, hvornår lejeperioden begynder.
Opsigelse: Paragraffen nævner også lejelovens almindelige bestemmelser for opsigelse. Ønsker du at pålægge lejer et andet opsigelsesvarsel, skal det derfor noteres i § 11 om særlige vilkår.
§ 3. Betaling af leje
Leje: Her skal du notere, hvad den årlige husleje er. Altså den månedlige husleje x 12. Dette beløb skal ikke indeholde forbrug.
Betaling: Her noteres det, hvornår på måneden du ønsker betaling, samt om huslejen skal betales månedligt eller hvert kvartal.
Lejen pr. måned/kvartal udgør: Her skriver du, hvad lejer skal overføre ved huslejebetalingen – enten månedligt eller kvartalsvist.
Betalinger udover lejen udgør: I dette afsnit skal du notere, hvis der er nogle udgifter, som lejer skal betale til dig udover lejen. Dette vil som regel inkludere forbrug, som afregnes a conto, samt hvis du står for betalingen af internet. Hvis der skal betales et månedligt beløb til beboerrepræsentationen, kan det også noteres her.
Hvad angår forbrug, vil der i langt de fleste tilfælde blot være noteret et a conto beløb til varme og vand, da langt de fleste udlejere lader deres lejere betale el direkte med forsyningsselskaberne.
Til slut beregnes det, hvor meget lejer samlet skal betale månedligt/kvartalsvist udover huslejen.
Skatter og afgifter: Her skal du skrive, om der indgår skatter og afgifter i beregningen af leje, og hvad dette beløb udgør. Du skal ligeledes skrive, fra hvilken dato lejemålet er blevet pålagt de nævnte skatter og afgifter.
Betalingssted: Her skal du notere, om betalingerne skal overføres til dit kontonummer eller trækkes over Betalingsservice. Du skal også notere hvilken konto og hvilket pengeinstitut, betalingen skal ske til.
Bemærk: Hvis der er noget, du ønsker at gøre lejer opmærksom på vedrørende betalingen af lejen, kan du skrive det her. Men husk at hvis der er tale om særlige forhold, er det vigtigt, at du noterer disse i § 11, for at de kan gøre sig gældende.
§ 4. Depositum og forudbetalt leje
Depositum: Her noteres det, hvornår lejer senest skal betale sit depositum, samt hvor meget depositummet udgør, og antallet af måneder dette svarer til. Du må maksimalt opkræve et depositum tilsvarende 3 måneders husleje.
Forudbetalt husleje: Her noteres det, hvornår lejer senest skal betale sin forudbetalte husleje, samt hvor meget den forudbetalte leje udgør, og antallet af måneder det svarer til. Du kan maksimalt opkræve en forudbetalt leje tilsvarende 3 måneders husleje. Men er opsigelsesperioden kortere end dette, skal den forudbetalte husleje være tilsvarende.
Indbetaling: Her noteres det, hvad lejer skal betale forud for sin indflytning. Altså hvor meget der samlet skal betales i depositum, forudbetalt husleje samt løbende leje (leje for den første periode lejer bor i lejemålet). Normalvis vil de fleste blot opkræve penge for den første måned af lejeperioden, men også her må du opkræve betaling for de første 3 måneder, som lejer bor i lejemålet.
Det noteres også, hvornår lejer efter denne indbetaling skal betale husleje for første gang.
§ 5. Varme, køling, vand og el
Varme: Her skal du angive, om det er dig, eller lejer som står for at opvarme lejemålet. Opkræves varme a conto, skal du sætte kryds af ved, at du står for at opvarme lejemålet. Det samme gælder, hvis varme er inkluderet i huslejen (dette er kun tilladt ved leje af enkeltværelser). Er lejen inkluderet i huslejen, skal du ligeledes sætte et kryds ved dette punkt. Opkræves varme a conto, skal du også angive, hvornår varmeregnskabsåret løber fra.
Hvis varmen afregnes direkte med selskaberne, skal du sætte kryds ved, at det er lejer, der står for opvarmningen.
Du skal også notere, hvordan lejemålet opvarmes.
Vand: Her skal du krydse af, hvorvidt det er dig der leverer vand til ejendommen eller ej. Hvis vand opkræves a conto, er det dig der står for leveringen af vand. Står du for leveringen af vand, skal du ligeledes angive, om der er individuelle forbrugsmålere tilknyttet lejemålet, og i så fald hvornår regnskabsåret for vand løber fra, eller angive om vand er inkluderet som en del af huslejen.
El: Ved el skal du ligeledes krydse af, om det er dig der står for at levere el til lejemålet. Det er dig som står for at levere el til lejemålet, hvis el afregnes a conto, eller at el er inkluderet som en del af huslejen. Afregnes el a conto, skal du notere, hvornår elregnskabsåret løber fra.
Køling: Her skal det anføres, om du leverer køling til lejemålet i form af aircondition. Gør du ikke det, bør det anføres, at der ikke leveres køling til lejemålet.
§ 6. Fællesantenner m.v. og adgang til elektroniske kommunikationstjenester
Fællesantenne: Leverer du antennesignal til lejemålet, krydser du her af hvordan. Leverer du ikke antennesignal, skriver du blot nej ud for begge valgmulighederne.
Internet: Leverer du internet til lejemålet, som lejer skal betale et bidrag til, skal du her notere ja.
§ 7. Lejemålets stand ved ind- og fraflytning
Her skal du angive, om du udlejer mere end en beboelseslejlighed. Derudover skal du svare på, om lejemålets stand vil blive gennemgået ved et indflytningssyn og et fraflytningssyn. Udlejer du mere end en beboelseslejlighed, er det et krav at du afholder ind- og fraflytningssyn, hvis du vil kunne opkræve penge for istandsættelse. Selvom samme krav ikke stilles til udlejere af et enkelt beboelseslejemål, anbefales det stadig, at man foretager et ind- og fraflytningssyn.
§ 8. Vedligeholdelse
Pligt: Her skal du angive, om den indvendige vedligeholdelsespligt pålægges dig eller lejer. Den indvendige vedligeholdelsespligt omfatter maling, hvidtning, tapetsering og behandling af gulve.
Konto: Har du den indvendige vedligeholdelsespligt, skal du have en indvendig vedligeholdelseskonto for lejemålet. Ved dette punkt i kontrakten skal du angive, hvor mange penge der står på vedligeholdelseskontoen ved lejekontraktens oprettelse. Hvis lejemålet er et blandet lejemål, og du har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal du også have en vedligeholdelseskonto. Er beboelsesdelen, og den del der benyttes til andet end beboelse, beliggende i hver sin fysiske enhed, skal du kun afsætte penge af til indvendig vedligeholdelse for beboelsesdelen.
§ 9. Inventar
Her krydser du af, hvilke større inventar som er inkluderet i lejemålet og tilhører dig som udlejer. Dette kan fx være komfur, køleskab og vaskemaskine.
Udlejer du lejemålet møbleret, kan du også skrive det her, samt skrive at der vedlægges en inventarliste til lejemålet.
§ 10. Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede
Beboerrepræsentation: Her angives det, om der er en beboerrepræsentation i ejendommen.
Husdyr: Her angives det, om det er tilladt for lejer at holde husdyr. Du kan også angive særlige vilkår for, hvilke husdyr der må holdes og hvor mange.
Husorden: Her angives det, om der foreligger en husorden ved kontraktindgåelsen. Det anbefales altid, at man har en husorden. Derfor kan det være en god ide at lave en, hvis ikke man allerede har det. Læs mere om udformningen af husorden her.
Er der en husorden, skal du huske at vedlægge den, når du sender lejekontrakten.
Øvrige oplysninger om det lejede: Har du yderligere informationer om lejemålet, som lejekontrakten endnu ikke har dækket, kan du skrive dem her.
Du kan dog ikke tilføje noget om lovmæssige tilføjelser og fravigelser, disse skal skrives i § 11.
§ 11. Særlige vilkår
Fravigelser: Her angives alle de fravigelser fra lejeloven, som stiller lejeren dårligere, end hvad lejeloven ellers gør. De mest almindelige fravigelser vedrører lejefastsættelse og lejeregulering, som er noteret i punkter længere nede i paragraffen.
Eksempler på nogle af de mest almindelige vilkår, der skal anføres i §11, er:
- Hvis der skal gælde et andet opsigelsesvarsel end 3 måneder
- Hvis meddelelser mellem lejer og udlejer skal ske pr. brev og ikke digitalt, som lejeloven ellers bestemme
- Hvis depositummet og huslejen reguleres i overensstemmelse med nettoprisindekset
- Hvornår lejemålet skal være tømt ved fraflytning
- Hvis der stilles krav til hvem der må udføre istandsættelsesarbejder ved fraflytning (fx at dette skal ske af faguddannede håndværkere)
- Hvornår rengøring af lejemålet skal være færdiggjort ved fraflytning
- Hvis du som udlejer kræver skriftligt samtykke i tilfælde af, at lejer vil foretage forbedringer/forandringer i lejemålet
- Hvis lejer skal betale for vaske- og tørre faciliteter
- Hvis lejer skal betale for trappevask
- Hvis det er et krav, at lejen skal betales via PBS
Det er langt fra alle af lejelovens bestemmelser, der kan fraviges blot ved at skrive det ind i lejekontraktens § 11. Som eksempel kan det blandt andet ikke aftales, at udlejeren nægter lejeren adgang til at fremleje lejemålet, selvom betingelserne for fremleje er opfyldt. Det kan heller ikke aftales, at du som udlejer til enhver tid kan tidsbegrænse lejemålet.
Lejefastsættelse: Her skal du angive, om lejemålet er underlagt regler om fri leje. Lejemålet er underlagt reglerne om fri leje, hvis udlejer og lejer frit kan aftale en husleje, og man derfor ikke er underlagt regler om det lejedes værdi. Er lejemålet underlagt reglerne om fri leje, skal du beskrive, hvilke grunde der gør sig gældende for dette.
Lejemål som er underlagt reglerne om fri leje er:
- Nyopførte ejendomme og boliger der er taget i brug efter 31. december 1991
- Beboelseslejemål der inden den 1. januar 1992 udelukkende blev benyttet til erhverv, men som senere er blevet omdannet til boliglejemål.
- Beboelseslejemål der efter 1. september 2002 er indrettet i en tagetage, som ikke før kunne bruges eller var registreret til beboelse.
- Lejemål som er beliggende på nypåbyggede etager, som der først er givet byggetilladelse til efter den 1. juli 2004.
Lejeregulering: Her skal du notere, hvis huslejen årligt reguleres i forbindelse med nettoprisindekset. Du skal også notere hvornår den årligt reguleres, og hvornår den reguleres første gang.
§ 12. Underskrift
Her skriver du og lejer under. Sørg for at I begge har en underskrevet kopi af lejeaftalen.