Udlejer.dk

Der kan være særlige tilfælde, hvor du som udlejer er pålagt at genhuse din lejer i enten en midlertidig bolig eller en permanent bolig. I denne artikel gør vi dig klogere på, hvornår du som udlejer er pålagt genhusningspligt. 

Hvad er genhusningspligt? 

Genhusning betyder, at lejer midlertidigt skal flytte ud af det lejemål, vedkommende bor i, for at blive indkvarteret i en anden bolig. Som udlejer er du bl.a. forpligtet til at tilbyde din lejer at blive genhuset, hvis du har planer om at foretage en gennemgribende renovering af et lejemål.

Har lejer samtykket til at flytte, skal du betale for lejers udgifter i forbindelse med genhusningen eller gratis anvise lejer en ny bolig, som vedkommende kan flytte ind i. 

Situationer hvor genhusning kan være relevant

Der er flere situationer, hvor du som udlejer er forpligtet til at genhuse din lejer. Disse kan være: 

• Ved renovering eller ombygning af boligen – I sådanne tilfælde kan det være nødvendigt for lejer at flytte i en midlertidig bolig, mens renoveringsarbejdet står på. 
• Ved skadedyrsbekæmpelse – Hvis skadedyrsbekæmpelsen kræver, at lejer er nødt til at fraflytte sit lejemål midlertidigt.
• For at imødekomme sikkerhedsrisici – Hvis der fx er risiko for eksplosion, brand eller andre lignende sikkerhedsrisici, der medfører, at myndighederne kan pålægge lejer at fraflytte lejemålet midlertidigt.
• Ved naturkatastrofer/voldsomme vejrforhold – I tilfælde af at din bolig er blevet beskadiget af fx en oversvømmelse, således at det kan være nødvendigt for lejer at flytte ud midlertidigt.
• Ved øvrige sundhedsmæssige risici – Hvis lejemålet fx er ramt af et svampeangreb, og lejer af sundhedsmæssige årsager er nødsaget til at flytte ud for en periode.
• Ved ekspropriation – Hvis din lejebolig bliver eksproprieret af offentlige myndigheder, og din lejer bliver pålagt at fraflytte lejemålet midlertidigt. 
• Ved mangler i lejemålet – Hvis der er alvorlige mangler ved lejemålet, som du kan bebrejdes at være skyld i, og som medfører, at lejer midlertidigt er nødt til at flytte ud. I et tilfælde hvor der er så grove mangler ved lejemålet, at lejer er nødsaget til at blive genhuset, skal lejer heller ikke betale husleje i perioden, hvor manglen står på. Medfører manglen at lejemålets værdi forringes, men kan lejer fortsat bo i lejemålet, vil lejer kunne nøjes med blot at kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen for perioden manglen står på.

Midlertidig genhusning

Har du planer om at lave en gennemgribende renovering af et lejemål, som vil forstyrre lejers dagligdag, hvis vedkommende bliver boende, og forventes renoveringen at tage mindre end 12 måneder, skal du tilbyde lejer en midlertidig genhusning. Ved en midlertidig genhusning fortsætter lejer sin nuværende lejekontrakt, selvom vedkommende “låner” en anden bolig for en stund, mens vedkommendes oprindelige lejebolig sættes i stand. 

Der gælder ingen specifikke krav til genhusningsboligens størrelse, kvalitet eller udstyr, så længe den er passende. Boligen er passende, når den har en rimelig størrelse i forhold til lejers samlede husstand og varigheden af den periode, hvor lejer skal være genhuset. Boligen skal som udgangspunkt også være beliggende i samme kommune som lejers sædvanlige lejemål, medmindre lejer samtykker til andet.

Permanent genhusning

Har du planer om at renovere et lejemål, og forventes renoveringen at tage mere end 12 måneder, har lejer ret til en permanent genhusning. Det samme gør sig gældende, hvis ejendommen skal rives ned, og lejer derfor ikke kan flytte tilbage i sit lejemål. Ved en permanent genhusning skal du tilbyde lejer en ny bolig tilsvarende den nuværende bolig, som lejer bor i.

Boligen, du genhuser lejer i, skal leve op til nogle krav om passende størrelse, passende beliggenhed og passende kvalitet og udstyr. Ved passende størrelse forstås, at boligen skal have enten samme antal værelser, som den bolig lejeren hidtil har boet i, eller et værelse mere end antallet af medlemmer i lejers husstand. Passende beliggenhed indebærer, at den bolig, du finder til lejer, skal ligge i samme kommune som lejers hidtidige lejemål – medmindre lejer accepterer at flytte til en anden kommune. Det er ikke muligt generelt at fastslå, hvad passende kvalitet og udstyr er, da det er individuelt fra lejer til lejer, hvilke behov den enkelte lejer har. I skal derfor blive enige om, om lejemålet kan være egnet til din konkrete lejer. 

Har du et ønske om at renovere et lejemål, mens der bor en lejer, gør vi dig i denne artikel klogere på, hvilke renoverings varsler og regler du skal være opmærksom på, samt hvad du skal gøre, hvis du ønsker at hæve huslejen som følge deraf. 

Mindre renoveringsarbejde

Ønsker du at foretage mindre renoveringsarbejde i en lejebolig, skal du give lejer besked om dette minimum 6 uger inden arbejdet begynder. Mindre renoveringsarbejde karakteriseres som reparationer af lejemålet, som ikke er til gene for lejer. 

Renoveringsarbejde af større karakter

Vil du gerne lave en større renovering, skal du give lejer et varsel på minimum 3 måneder, inden arbejdet igangsættes. Der er tale om renoveringsarbejde af større karakter, når renoveringsarbejdet kan anses for at være til gene for lejer. Dette kan fx være, hvis du gerne vil foretage en ombygning, eller hvis lejers daglige gang i lejemålet indskrænkes. Der er især tale om en indskrænkning, i tilfælde hvor lejer har begrænset adgang til badeværelse, samt beboelsesrum som f.eks. køkken og stue.

Når der foretages en renovering af større karakter, vil man som regel give lejer et nedslag i huslejen, mens renoveringsarbejdet står på, fordi lejemålet ikke lever op til den fulde huslejes værdi, når lejers daglige gang indskrænkes. En anden mulighed er at genhuse lejer midlertidigt i et andet lejemål – dette er især relevant i tilfælde, hvor køkken, bad eller toilet skal udskiftes. Vælger du at genhuse lejer, har lejer fortsat krav på at flytte tilbage i lejligheden, når renoveringsarbejdet er færdigt. 

Ved renovering af større karakter er det desuden også vigtigt, at arbejdet foretages uden afbrydelse og med så meget hensyn til lejer som muligt. 

Særligt ved renovering i regulerede kommuner

Ligger det lejemål, du ønsker at renovere i en reguleret kommune, gælder der nogle særlige regler, alt afhængigt af om der er en beboerrepræsentation i ejendommen eller ej. I regulerede kommuner har lejerne nemlig mulighed for at gøre indsigelse mod det forbedringsarbejde, som du påtænker at udføre. 

Disse regler gælder dog kun, hvis ejendommen har 4 eller flere beboelseslejemål. Er der ikke det, kan du foretage forbedringerne efter de normale varsler, og lejerne vil ikke have mulighed for at gøre indsigelse.

Lejemål i regulerede kommuner med beboerrepræsentation

I regulerede kommuner med en beboerrepræsentation skal beboerrepræsentanterne orienteres om dine planer for forbedringsarbejdet inden de øvrige lejere. Din varsling til beboerrepræsentanterne skal indeholde en detaljeret beskrivelse af det arbejde, du ønsker at udføre i lejemålet og et overblik over, hvad det forventes at koste. Din varsling skal også indeholde en beskrivelse af den potentielle huslejestigning, som forbedringerne forventes at medføre. Når du sender din varsling til beboerrepræsentanterne og til lejerne, skal du informere dem om deres mulighed for at gøre indsigelse. Dette har de hver især 6 uger til fra det tidspunkt, hvor de modtog din varsling. Skulle det ske, at beboerrepræsentanterne har indvendinger mod forbedringsarbejdet, skal du give lejerne besked om disse. Herefter har du yderligere 6 uger til at indbringe det som en sag for Huslejenævnet, hvis du ønsker at holde fast i at foretage renoveringsarbejdet. 

Lejemål i regulerede kommuner uden beboerrepræsentation 

I regulerede kommuner uden beboerrepræsentation skal du på tilsvarende vis fremsætte et skriftligt varsel om de forbedringsarbejder, som du påtænker at udføre. Varslingen til lejerne skal også indeholde en detaljeret beskrivelse af selve forbedringsarbejdet, et overslag over prisen og den potentielle huslejestigning, som forbedringerne forventes at medføre. Herudover skal du informere lejerne om deres mulighed for at gøre indsigelse de første 6 uger efter, at de har modtaget dit varsel. Klager mindst ¼ af lejerne inden for de 6 uger, har du 6 uger til at indbringe en sag for Huslejenævnet, hvis du fortsat ønsker at foretage renoveringen. 

Huslejeforhøjelse som følge af renovering

Ønsker du at forhøje huslejen som følge af den renovering, du foretager, er det et krav, at de gennemførte forbedringer forøger lejemålets værdi væsentligt. Det er Huslejenævnet, der afgør, om de planlagte forbedringer vil medføre en tilstrækkelig stigning i lejemålets værdi, således at du kan hæve huslejen. Før du begynder på forbedringsarbejdet, skal du derfor anmode Huslejenævnet om en besigtigelse, så de kan vurdere, om de planlagte ændringer er tilstrækkelige nok til at kunne retfærdiggøre den huslejeforhøjelse, du ønsker.

Læs mere om de forskellige varslingsprocedurer ved en huslejeregulering her. 

Vedligeholdelseskonto

Hvis du har en vedligeholdelseskonto tilknyttet lejemålet, skal du først anvende pengene fra denne konto til at dække omkostningerne for dine forbedringer. Kun hvis beløbet på denne konto ikke er tilstrækkeligt til at dække hele forbedringen, kan der være et grundlag for, at du kan foretage en huslejeforhøjelse på baggrund af de ekstra penge, du har postet i til at renovere det resterende af lejemålet.

I og med at du som udlejer er i besiddelse af personoplysninger på dine lejere, er du også underlagt reglerne om GDPR. GDPR regulerer både hvornår, hvordan og hvor længe du må gemme en række oplysninger. Vi gør dig klogere på, hvilke regler du skal være opmærksom på i forbindelse med boligudlejningen, så du ikke havner i en situation, hvor du bliver pålagt store erstatningskrav eller bøder.

Hvad er GDPR og formålet med reglerne?

GDPR – eller databeskyttelsesforordningen på dansk – er et regelsæt lavet af EU, som fremsætter krav til, hvordan behandlingen af personoplysninger skal foregå.

Formålet med GDPR-reglerne er at styrke den måde, europæiske lande behandler personoplysninger på. Ved indførelsen af reglerne skærpede man derfor kravene til bl.a. opbevaring og behandling af personoplysninger. Med reglerne vil man sikre, at alle personoplysninger som virksomheder, offentlige myndigheder og andre kommer i besiddelse af, bliver behandlet på ansvarlig vis. EU’s ønske med reglerne har også været, at gøre dem ens for alle EU lande, så der er harmoni mellem landenes måde at behandle data på.

Hvad er personoplysninger? 

Personoplysninger er alle former for information, der kan bruges til at identificere en person. Dette omfatter både individuel information, samt information der kun kan identificere en person, når den kombineres med anden information. Det kan f.eks. være et personnummer, en persons fulde navn, adresse, et billede med personer på, et registreringsnummer på en bil, et fingeraftryk, en lægejournal eller en optagelse af en persons stemme.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at du som udlejer kun må opbevare personoplysninger på lejer, som er relevante for jeres lejeforhold. Dette indebærer som regel kun de oplysninger, som er nødvendige for at udarbejde lejekontrakten.

Når man snakker om personoplysninger, skelner man desuden mellem almindelige personoplysninger og følsomme personoplysninger. 

Almindelige personoplysninger

De almindelige personoplysninger udgør information om fx lejers navn og adresse. Disse oplysninger vil altid være en del af lejekontrakten. Som udlejer vil du derfor altid ligge inde med almindelige personoplysninger om lejer.

Følsomme personoplysninger

Følsomme personoplysninger er særlige oplysninger om fx lejers race, etnicitet, religion eller politisk overbevisning samt eventuelle fagforeningsmæssige tilhørsforhold. Som udlejer vil du typisk ikke ligge inde med personfølsomme oplysninger som en del af lejeforholdet.

Hvorfor er GDPR relevant for dig som udlejer? 

Som udlejer er du i besiddelse af personoplysninger på dine lejere, hvorfor du er forpligtet til at overholde GDPR-reglerne. Overholder du ikke reglerne, kan det medføre, at du skal betale erstatning til lejerne og/eller en bøde fra Datatilsynet. Datatilsynet er en tilsynsmyndighed der har til job at sikre, at GDPR-reglerne overholdes.

Udlejers oplysningspligt

Som udlejer har du ifølge GDPR-reglerne oplysningspligt over for dine lejere. Det betyder, at du har pligt til at gøre dine lejere opmærksomme på, at du behandler deres personoplysninger, når du indsamler dem.

Du skal bl.a. oplyse lejerne om:
1) Din identitet og dine kontaktoplysninger

2) Hvilken kategori af personoplysninger du ligger inde med – om det er personfølsomme oplysninger eller almindelige personoplysninger

3) Hvem der potentielt modtager lejers eventuelle personoplysninger ud over dig, fx hvis du har et administrationsselskab eller øvrige samarbejdspartnere

4) Hvornår personoplysningerne vil blive slettet

5) Hvilke rettigheder lejer har ifølge GDPR-reglerne 

6) Din og lejers gensidige forpligtelse til at udlevere personoplysninger og konsekvensen hvis udlevering nægtes – fx er der visse oplysninger, som både du og lejer skal udveksle for at kunne lave en lejekontrakt. Nægter en af jer at give nogle af disse oplysninger, kan konsekvensen være, at lejekontrakten ikke kan indgås

Hvor længe må man opbevare persondata på lejer?
Du må opbevare persondata på lejer, så længe det er relevant og nødvendigt. Som udgangspunkt er det relevant at opbevare persondata på lejer, indtil lejeforholdet ophører.

Når lejeforholdet ophører, kan det dog stadig være relevant at opbevare visse oplysninger. Det kan fx være i tilfælde, hvor du er forpligtet til at opbevare oplysninger efter andre lovregler, eksempelvis efter bogføringsloven. Det kan også være relevant for at kunne udarbejde flytteopgørelsen.

En lejer har også ret til at få slettet de personoplysninger, du som udlejer ligger inde med, hvis lejer ikke længere ønsker at give dig samtykke til, at du må opbevare dem. Dette gælder dog ikke tilfælde, hvor du som udlejer er forpligtet til at have de pågældende oplysninger, fx ifølge anden lovgivning. Lejer har ligeledes ret til at få slettet oplysningerne, hvis det ikke længere er relevant, at du opbevarer dem. Det kan fx være i tilfælde af, at du og din lejer har indgået lejekontrakter i tidligere lejeforhold, som nu er forældede.

Hvis lejer kræver oplysningerne slettet, skal du sørge for at slette dem senest 1 måned efter, at lejers anmodning om sletning er kommet frem. Du må ikke opkræve et gebyr fra lejer for at slette vedkommendes oplysninger.

Datatilsynet anbefaler, at du udformer en slette-procedure, så du på den måde sikrer dig, at du på tilstrækkelig vis får slettet alle de oplysninger, der ikke længere er relevante eller nødvendige. Er du i tvivl om, hvorvidt du skal slette oplysninger, eller hvordan de skal behandles, kan du spørge Datatilsynet til råds.

Hvor lang tid må man gemme en boligansøgning fra en lejer? 

En boligansøgning indeholder typisk almindelige personoplysninger, og derfor gælder de regler, som er oplistet ovenfor, når du modtager en boligansøgning fra en lejer. Du må således gemme oplysningerne, så længe de er relevante og nødvendige, eller indtil lejer beder dig slette dem. 

Afregner du forbrug a conto med din lejer, stiller lejeloven krav til, at du udarbejder et forbrugsregnskab. Vi tager dig her igennem de forskellige krav og tidsfrister for regnskabet. 

Hvad er et forbrugsregnskab?

Et forbrugsregnskab er en opgørelse over lejers samlede faktiske forbrug og lejers a conto betalinger for en given periode.​ Typisk vil denne periode være et år, men den kan også være kortere i tilfælde af, at lejer flytter ind eller fraflytter lejemålet midt i den periode, hvor forbrugsregnskabet afregnes.

I forbrugsregnskabet holdes lejers faktiske forbrug op mod hvad vedkommende har betalt i a conto for forbrugsudgifterne. Forbrugsregnskabet viser derfor også, om lejer skylder dig penge, fordi vedkommende har betalt for lidt i forbrugsomkostninger, eller om du skylder lejer penge, fordi lejer har betalt for meget.

Dette skal forbrugsregnskabet indeholde

Når du udarbejder forbrugsregnskabet, skal du huske at inkludere følgende punkter, for at det kan anses for værende gyldigt:

• Hvilken periode opgørelsen afspejler.
• En opgørelse over hele ejendommens forbrug (såfremt du udlejer hele ejendommen).
• En opgørelse over lejers reelle forbrug og udgifterne til dette.
• En opgørelse over lejers a conto betalinger.
• Oplysninger om lejers mulighed for at gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet, hvis vedkommende er uenig. 

Når du sender lejer forbrugsregnskabet, er det vigtigt at du ikke bare videresender vedkommende de forbrugsregninger og forbrugsopgørelser, du modtager fra forsyningsselskaberne. Du skal selv aktivt udarbejde en opgørelse, hvor disse informationer er sammenholdt med det lejer har betalt a conto.

Sådan opstiller du forbrugsregnskabet

Lejeloven stiller også en række regler for, hvordan du skal opsætte forbrugsregnskabet. Her er det bl.a. et krav, at du laver individuelle forbrugsregnskaber og at du tydeliggør lejers opgørelse i enhed og kroner sammenligning med ejendommen.

Individuelle forbrugsregnskaber 

Betaler din lejer både vand og varme a conto, er der krav om, at forbruget for hver af disse opgøres separat. Du kan derfor ikke lave et samlet regnskab over flere typer forbrug. Gør du dette, anses forbrugesregnskabet for værende ugyldigt. Undtagelsesvist må du dog gerne opgøre varmeforbrug og varmt vand sammen. 

Krav til opgørelsen i enhed og kroner/øre

Du skal også sikre dig, at forbrugsregnskabet indeholder korrekte oplysninger om de samlede forbrugsudgifter i ejendommen, samt at den enkelte lejers forbrug opgøres korrekt ved aflæsning af forbrugsmålere i lejemålet, således at du kan beregne, hvad de enkelte lejere hver især har forbrugt – både pr. enhed og i kroner/øre. Det skal dermed tydeliggøres for lejerne, hvad deres andel af forbrugsudgifterne udgør af ejendommens samlede forbrug.

Tidsfrist

Du skal sende forbrugsregnskabet til lejer senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Gør du ikke det, mister du din ret til at kunne opkræve en efterbetaling, hvis lejerens faktiske forbrug har været højere end det betalte a conto beløb. 

Kommer forbrugsregnskabet fra et kollektivt forsyningsanlæg, og modtager du først den endelige afregning efter fristen på 4 måneder, bliver din frist forlænget, så du i stedet skal sende lejer forbrugsregnskabet 3 måneder efter, at du har modtaget den fra forsyningsanlægget. I et tilfælde hvor du først får forbrugsregnskabet senere fra forsyningsanlægget, skal du oplyse lejer om, hvilken dato du modtog regnskabet, for at forbrugsregnskabet anses som værende gyldigt. 

Hvis lejer har betalt for meget i forbrug

Viser forbrugsregnskabet, at lejer har betalt for meget i a conto, har vedkommende krav på at få tilbagebetalt differencen. Dette kan du enten gøre ved at give lejer det overskydende beløb kontant, overføre det til lejers kontonummer eller ved at modregne beløbet i den næstkommende husleje, så lejer betaler dét mindre. Vælger du, at tilbagebetale det overskydende a conto beløb, skal lejer senest modtage beløbet den første hverdag i den næstkommende måned efter vedkommendes modtagelse af forbrugsregnskabet.

Hvis lejer har betalt for lidt i forbrug

Har lejer betalt for lidt i a conto til at kunne dække de reelle forbrugsomkostninger, skal vedkommende betale dig differencen. Du kan tidligst kræve, at lejer betaler dig differencen, senest 1 måned efter at vedkommende har modtaget forbrugsregnskabet. Det vil sige, at hvis lejer betaler husleje den 1. hver måned og modtager forbrugsregnskabet i midten af en måned, så vil du først kunne kræve en efterbetaling 1,5 måned efter lejers modtagelse. Skulle efterregningen vise sig at være så stor, at den overstiger et beløb tilsvarende 3 måneders husleje, har lejer krav på at dele regningen op i 3, og betale den hen over 3 måneder. 

Hævelse af a conto forbrug

Er din lejers faktiske forbrug væsentlig højere, end hvad der først var påregnet i a conto betalingen, kan du med fordel hæve den månedlige a conto betaling for fremtidige måneder. Dette kan du gøre ved at give lejer en 6 ugers varsel forud for næstkommende betalingstermin af husleje.

Som udlejer er det vigtigt, at du har styr på, hvilke kommuner der er regulerede og hvilke der er uregulerede. Dette har nemlig stor betydning for, hvilke regler i lejeloven der finder anvendelse for dit lejemål, samt om lov om boligforhold gør sig gældende. Vi giver dig her et overblik over de forskellige kommuner, samt et indblik i de vigtigste forskelle i reglerne mellem regulerede og uregulerede kommuner. 

Hvad er forskellen på lejeloven og lov om boligforhold? 

En af forskellene på lejeloven og lov om boligforhold er anvendelsesområdet for de to love. Lejeloven finder nemlig altid anvendelse, når der er tale om lejemål, der skal udlejes til beboelse, uanset hvor i landet lejemålet er beliggende.

Lov om boligforhold gælder derimod som udgangspunkt kun i regulerede kommuner. I de kommuner der ikke er regulerede, kan kommunalbestyrelsen dog alligevel vælge, at lov om boligforhold skal gælde. Lov om boligforhold finder i dag anvendelse i langt de fleste kommuner. Der er dog 18 kommuner, hvor loven ikke gør sig gældende. Disse kommuner betragtes således som uregulerede kommuner. Se listen med uregulerede kommuner nedenfor: 

• Billund
• Fredensborg
• Greve
• Herning
• Holstebro
• Ikast-Brande
• Læsø
• Mariagerfjord
• Rebild
• Ringkøbing-Skjern
• Samsø
• Solrød
• Struer
• Thisted
• Tønder
• Varde
• Vesthimmerland
• Ærø

De vigtigste lovmæssige forskelle på regulerede og uregulerede kommuner

Hvad angår de to typer af kommuner er der nogle væsentlige forskelle imellem dem. Disse vedrører bl.a. huslejefastsættelse og lejeforhøjelse, vedligeholdelse af lejemålet og forbedringer af lejemålet. 

Huslejefastsættelse og lejeforhøjelse

Ejendomme med 1-6 lejemål i regulerede kommuner

Udlejer du en lejlighed i en reguleret kommune, som ligger i en ejendom, hvor der per 1. januar 1995 var 6 eller færre beboelseslejligheder, kan du i fællesskab med din lejer selv aftale huslejens størrelse. Det er dog vigtigt stadig at have for øje, at huslejen skal stemme overens med det lejedes værdi. Gør den ikke det, kan lejer gå til Huslejenævnet, og får lejer medhold i, at huslejen er for høj, kan du ende ud med at skulle refundere det beløb, som lejer har betalt for meget, hvis lejer klager inden for et år. 

Ejendomme med 7 eller flere lejemål i regulerede kommuner

Udlejer du 7 eller flere lejligheder i en ejendom, der er opført før 1992, skal huslejen beregnes ud fra omkostningsbestemt leje. Er ejendommen derimod opført i 1992 eller senere, kan du fastsætte huslejen frit, så længe den ikke overstiger det lejedes værdi.

Omkostningsbestemt leje betyder, at huslejen beregnes ud fra de omkostninger, der er nødvendige i forbindelse med selve ejendommens drift. Disse omkostninger indebærer skatter og afgifter, administration, forsikringer, renovation og penge til vedligeholdelse. 

For boliger der senere hen er blevet moderniseret, skal huslejen fastsættes efter det lejedes værdi. Dette er kun relevant, hvis lejemålet kan karakteriseres som gennemgribende renoveret efter en modernisering. For at et lejemål kan karakteriseres som gennemgribende renoveret og dermed forbedret, skal forbedringerne overstige 2.584 kroner per kvadratmeter, eller et samlet beløb på 295.515 kroner (2024). Disse forbedringer skal være gennemført inden for en periode på 2 år. Denne type huslejeregulering betegnes som “fri markedsleje”. For at fri markedsleje kan gøre sig gældende, skal den skrives ind i lejekontraktens § 11. Selvom det betegnes som fri markedsleje, må huslejen dog fortsat ikke overstige det lejedes værdi. 

Ønsker du at lade huslejen stige som følge af den gennemgribende renovering, skal du tage fat i Huslejenævnet inden renoveringen begynder. Herefter vil de besigtige lejemålet, og vurdere, om lejemålet har en stand, der gør at det lejedes værdi vil stige væsentligt som følge af den gennemgribende renovering. Når du har anmodet Huslejenævnet om en besigtigelse, skal de gennemføre en besigtigelse inden for 4 uger. Herefter har de 2 uger til at træffe en afgørelse.

Lejemål i uregulerede kommuner

Udlejer du et lejemål i en ureguleret kommune, kan du fastsætte huslejen ud fra det, som du bliver enig om med din lejer. Dette skal dog fortsat stemme overens med det lejedes værdi, og lejer vil kunne gå til Huslejenævnet, hvis vedkommende mener, at huslejen rækker ud over dette.

Vedligeholdelse af lejemål

I regulerede kommuner 

I regulerede kommuner er det et krav, at du som udlejer kan fremvise en 10-årig vedligeholdelsesplan for ejendommen. Desuden er det også et krav, at du har en konto for hvert lejemål, hvor du indsætter penge til vedligeholdelse af boligen. Summen til vedligeholdelse reguleres årligt efter nettoprisindekset og er i 2024 52 kroner pr. kvm pr. regnskabsår. 

I uregulerede kommuner 

I uregulerede kommuner gør ovenstående krav sig ikke gældende. Som udlejer i en ureguleret kommune er der således ingen krav om at lægge en vedligeholdelsesplan eller oprette en vedligeholdelseskonto. I stedet skal du som udlejer i en ureguleret kommune blot opretholde lejemålet i samme stand, som det var ved indflytning. Dette gælder fx ikke skader, som skyldes lejers uagtsomme adfærd. I sådan et tilfælde skal lejer selv betale for udbedringen af sine handlinger. 

Forbedringer af lejemål

I både regulerede og uregulerede kommuner gælder det, at en forbedring af et lejemål skal forøge det lejedes værdi betydeligt, før det kan føre til en huslejestigning. Dog er reglerne for varslingen af forbedringer i et lejemål forskellige, afhængig af hvilken type kommune lejemålet ligger i, og om der er tilknyttet en beboerrepræsentation. 

Ejendomme med beboerrepræsentation i både regulerede og uregulerede kommuner 

Uanset om lejemålet er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune, skal du i ejendomme med en beboerrepræsentation indkalde beboerrepræsentanterne til et orienteringsmøde, hvor du gennemgår de planlagte forbedringer, inden de igangsættes. Beboerrepræsentanterne har herefter 3 uger til at ytre deres eventuelle modstridende holdninger til forbedringsarbejdet.

Ejendomme uden beboerrepræsentation i regulerede kommuner

I lejemål beliggende i regulerede kommuner uden beboerrepræsentation, skal du give de lejere, hvis lejemål du ønsker forbedret, skriftlig varsel herom. Kravet om skriftlig varsel gælder dog kun, hvis lejeforhøjelsen sammen med forbedringsforhøjelser, som er gennemført i de sidste 3 år, vil udgøre mere end 113 kr. (2024 niveau) pr. kvm bruttoetageareal pr. år. Kravet gælder herudover kun, hvis ejendommen på tidspunktet for varslingen af iværksættelsen af forbedringer havde 4 eller flere beboelseslejligheder, medmindre ejendommen ligger i en landzone og samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom. 

Ejendomme uden beboerrepræsentation i uregulerede kommuner

Er lejemålet du ønsker at foretage forbedringer i beliggende i en ureguleret kommune, kan du udføre forbedringerne uden at gennemgå dem med lejer. I uregulerede kommuner uden beboerrepræsentation har lejer heller ikke ret til at lave indsigelse mod forbedringen. Husk dog at du stadig skal varsle lejer om forbedringen, 3 måneder før forbedringsarbejdet går i gang. Anses forbedringsarbejdet for at være af mindre karakter, kan du nøjes med at informere lejer, 6 uger før arbejdet går i gang.

Står du i en situation, hvor du ønsker at opsige en lejer, kan det godt blive en varig proces. Lejere er nemlig generelt godt beskyttet mod en opsigelse fra dig som udlejer. Du kan derfor ikke opsige vedkommende uden grund, og selv i situationer, hvor en lejer er til gene for andre beboere, vil der være en række steps du skal følge, før du i sidste ende kan få lov til at smide lejer ud på lovligvis. 

Hvornår kan man opsige lejer? 

Som udlejer kan du ikke opsige din lejer uden grund. Samtidig skal du også være opmærksom på, at ikke hvilken som helst grund er nok til at få en lejer ud af lejemålet. I lejeloven er der fastsat en række forskellige grunde, der anses som værende gyldige. Alt efter hvilken grund der ligger forud for din opsigelse, vil dit opsigelsesvarsel også være forskelligt. 

Gyldige grunde for at opsige din lejer kan være hvis: 

Gyldige opsigelser	Opsigelsesvarsel
Du udlejer enkeltværelser, der er en del af din egen bolig.	1 måned
Der er tale om et hus med 2 beboelseslejligheder, hvor du bor i den ene.	1 år
Du selv ønsker at flytte ind i det lejemål, som lejer bor i.	1 år
Din lejer ikke overholder god skik og orden samt reglerne i husordenen.	3 måneder
Du kan dokumentere at ejendommen skal rives ned eller ombygges.	3 månederDerudover skal du tilbyde lejer en passende erstatningsbolig

Særligt ved overtrædelse af husordenen: Ønsker du at opsige lejer, fordi vedkommende har overtrådt husordenen, gælder der nogle helt særlige regler, du skal huske at følge, før opsigelsen kan anses som værende gyldig. Her skal du først og fremmest give lejer et skriftligt påbud om, at vedkommende skal huske at overholde reglerne, så lejeren har mulighed for at rette op på sin adfærd. Først efter at du gentagne gange har givet lejer et påbud, uden at have set nogle ændringer i lejers adfærd, kan du opsige vedkommende som følge af en overtrædelse af husordenen. Overtrædelsen skal derfor ske gentagende gange, før den kan danne grundlag for en opsigelse. Derudover er det også vigtigt, at du kan dokumentere overtrædelsen. Dette kan fx være via vidneforklaringer eller klager modtaget fra andre beboere i opgangen. 

Opsigelsens format

Når du opsiger lejer, skal det gøres skriftligt. En opsigelse på mail er derfor ikke nok. I opsigelsen skal du oplyse årsagen til, hvorfor du opsiger lejer, samt give lejer besked om, at vedkommende fra opsigelsestidspunktet har 6 uger til at fremsætte skriftlig indsigelse. Indeholder opsigelsen ikke disse informationer, anses den som ugyldig. 

Den skriftlige opsigelse skal fremstå i et fysisk format, og kan derfor ikke sendes via mail. Som udlejer er det dit ansvar at bevise, at opsigelsen er kommet frem til lejer. Derfor anbefales det, at man sender opsigelsen som et anbefalet brev, da lejer her skal kvittere for modtagelsen. 

Laver lejer en indsigelse over din opsigelse, har du herefter 6 uger til at lægge sag an hos Boligretten, hvis du fortsat ønsker at holde fast i opsigelsen.

Ophævelse af lejeaftalen

Der kan også være tilfælde, hvor du kan ophæve lejeaftalen. Dette betyder, at lejer øjeblikkeligt skal flytte fra boligen. En ophævelse af en lejeaftale kan finde sted i tilfælde hvor lejer groft misligholder sine forpligtelser og ikke overholder god skik og orden. Se årsager som kan danne grundlag for en ophævelse nedenfor:

Årsager hvis lejer groft misligholder sine forpligtelser:

Grundlag for ophævelse	Særlige regler for ophævelsens fremgang
Hvis lejer ikke betaler sin husleje eller en anden pligtig pengeydelse over en længere periode.	Ved manglende betaling af husleje skal du fremsende lejer en skrivelse, der indeholder krav om en betalingsfrist på 14 dage, og information om at du ophæver lejeaftalen, hvis du ikke modtager betaling inden for fristen. Du kan tidligst sende denne skrivelse 3 hverdage efter, at lejer rettidigt kunne have betalt. Betaler lejer ikke efter denne frist, kan du opsige lejer, og forlange at vedkommende flytter øjeblikkeligt. Skrivelsen skal sendes til lejer i fysisk format, og kan derfor som den eneste ikke sendes digitalt.
Hvis lejer bruger lejemålet til andet end hvad der er aftalt. Dette kan fx være til erhvervsformål i stedet for beboelse.	Ved uretmæssig brug af lejemålet skal du sende lejer en indsigelse herom, hvor du giver lejer et rimeligt varsel til at stoppe med den ulovlige benyttelse af lejemålet. Fortsætter lejer herefter stadig med at bruge lejemålet til andet end aftalt, kan du ophæve lejeaftalen.
Hvis lejer ikke giver dig adgang til lejemålet i tilfælde hvor du ifølge loven har ret til det.	Har du ret til at få adgang til lejemålet, fx i tilfælde af, at du skal udbedre mangler, men nægter lejer at give dig adgang, kan du ophæve. Du skal dog iagttage reglerne for varsling. Skal du lave mindre arbejde i lejemålet, skal du varsle dit besøg, 6 uger før arbejdet skal laves. Er der tale om arbejde af større karakter, skal du varsle 3 måneder forinden. Har du opfyldt varslingsreglerne, kan du ophæve lejemålet straks, hvis lejer uberettiget nægter at give dig adgang til lejemålet. Ved dette ophævelses grundlag skal der altså ikke gives en særlig påmindelse til lejer udover varslingsskrivelsen.
Hvis din lejer ikke bor i lejemålet.	Lejer er forpligtet til at bo i lejemålet. Du kan derfor ophæve lejeaftalen, hvis lejer uden aftale med dig fx er flyttet ind hos sin kæreste, og beholder boligen blot for en sikkerheds skyld.
Hvis lejer vanrøgter det lejede, ved at ødelægge det eller påføre det skade.	Ved lejers uforsvarlige behandling af lejemålet skal du først give lejer et skriftligt påbud med en rimelig frist til at bringe tingene i orden igen. Efterkommer din lejer ikke dette, kan du ophæve lejeaftalen med øjeblikkelig virkning, samt kræve betaling for de udgifter der skal til, for at få lejemålet tilbage til kontraktmæssig stand.
Hvis lejer overlader lejemålet til personer, som ikke er en del af husstanden uden at give dig besked om dette.	Har lejer overladt lejemålet til andre end dem i husstanden, skal du først sende vedkommende en skriftlig advarsel. Reagerer lejer ikke på denne, kan du ophæve lejeaftalen.

Årsager til ophævelse hvis lejer ikke overholder god skik og orden:

• Hvis lejer udøver eller truer med fysisk vold eller chikane over for personer i ejendommen.
• Hvis lejers adfærd resulterer i væsentlige gener for ejendommens beboere. Dette kan fx være i form generel eller sundhedsmæssig utryghed og uacceptabel støj.
• Hvis lejers husdyr er til væstenlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, frugt mv. 

Sådan ophæver du lejeaftalen

Har lejer misligholdt jeres lejeaftale, skal du som udlejer først sende lejer en advarsel om, at vedkommende skal ændre sin adfærd, før du kan benytte dig af ophævelsen. Lejer får dermed først en chance for at rette op på tingene, og gør vedkommende ikke dette, kan du sende en skriftlig ophævelse af lejekontrakten.  

Du kan læse mere om, hvordan man laver et påkrav i denne artikel.

Er du privat udlejer, kan det være relevant at sætte dig ind i reglerne om beboerrepræsentationer. Har din ejendom 6 beboelseslejligheder, vil dine lejere nemlig kunne kræve en beboerrepræsentation oprettet. I denne artikel gør vi dig klogere på, hvilke privilegier en beboerrepræsentation har, samt hvilke ting beboerrepræsentationen kan kræve af dig som udlejer. 

Hvad er en beboerrepræsentation?

I private udlejningsejendomme kan man oprette dét, der hedder en beboerrepræsentation. En beboerrepræsentation består af repræsentanter, der er valgt blandt lejere i opgangen. Beboerrepræsentationens opgave er at varetage lejerne i ejendommens interesser over for dig som udlejer. Derfor har de også ret til at modtage en række indsigter om ejendommen. Samtidig er de også tilgængelige for dig som en sparringspartner, idet de kan hjælpe med at give dig indsigt i lejernes holdninger til lejeforholdene. 

Hvornår kan der oprettes en beboerrepræsentation?

Der kan kun oprettes beboerrepræsentationer i private udlejningsejendomme. Beboerrepræsentationen oprettes af lejerne, og kan oprettes, såfremt en af nedenstående vilkår er opfyldt:

1. Ejendommen består af mindst 6 beboelseslejligheder
2. Ejendommen består af ejerlejligheder, hvoraf udlejer ejer mindst 6 beboelseslejligheder i ejerforeningen
3. Ejendommen ejes af en andelsboligforening, hvor mindst 6 beboelseslejligheder ikke bebos af andelshavere

Er der tale om mindre ejendomme med kun 3-5 beboelseslejligheder, kan der ikke oprettes nogen beboerrepræsentation. I stedet kan lejerne i ejendommen vælge en talsmand, som kan repræsentere ejendommens beboere over for udlejer, og dermed få de samme rettigheder og den samme indflydelse, som hvis de havde en beboerrepræsentation. 

Hvordan oprettes beboerrepræsentationen?

Hvis en lejer ønsker at oprette en beboerrepræsentation i en ejendom, skal vedkommende indkalde ejendommens lejere til et beboermøde. Dette skal ske med mindst 8 dages varsel. Her oprettes beboerrepræsentationen ved, at mindst halvdelen af de fremmødte lejere på mødet, vælger beboerrepræsentanterne. Er halvdelen af ejendommens lejere ikke til stede på mødet, skal beslutningen efterfølgende bekræftes ved en urafstemning blandt alle lejere. Det er ikke et krav, at et flertal af lejerne skal være til stede på mødet. Lejerne kan godt være repræsenteret via fuldmagt. Beboermødet behøver nødvendigvis ikke at blive indkaldt af en lejer, det kan også være et medlem af en lejers husstand, eller en lejerforening der har medlemmere blandt beboerne. 

Til mødet skal alle lejere af et beboelseslejemål indkaldes (med undtagelse af lejere i fremlejeforhold) samt lejere af enkeltværelser, lejere af erhvervslejemål og du som udlejer. Men det er kun lejerne af beboelseslejlighederne og deres husstandsmedlemmer, som har stemmeret, og som er valgbare til at blive beboerrepræsentanter.

Når beboerrepræsentationen er valgt, skal du have besked, så du ved, hvem du skal kontakte i situationer, hvor du er forpligtet til at kontakte beboerrepræsentationen.

Hvor stor må beboerrepræsentationen være? 

Antallet af beboerrepræsentanter der skal vælges, afhænger af, hvor mange beboelseslejemål der er i ejendommen. Ved ejendomme med færre end 13 lejemål, skal der kun vælges en beboerrepræsentant, mens der ved ejendomme med mere end 13 beboelseslejemål vælges 3 beboerrepræsentanter. Der kan herudover også blive valgt suppleanter for repræsentanterne. 

Hvad laver en beboerrepræsentation?

Med en beboerrepræsentation opnår ejendommens lejere flere rettigheder. En beboerrepræsentation har bl.a. ret til:

• At bestemme husordenen – du kan dog modsætte dig punkter, hvis du har væsentlige grunde til det. 
• At få oplysning om hvem der ejer ejendommen, og hvem der administrerer den.
• At blive orienteret om huslejestigninger og acceptere eller gøre indsigelse mod disse.
• At blive orienteret om forbedringsarbejde i lejemålene, hvis det kommer til at medføre en lejeforhøjelse, samt modtage udbudsmateriale til forbedringerne og information og lejeforhøjelsens størrelse.
• At blive orienteret om ejendommens budget, drift og regnskab. 
• At blive orienteret når der sker genudlejning af lejligheder i ejendommen.
• At blive orienteret om eventuel ansættelse og/eller afskedigelse af ejendomsfunktionærer herunder viceværter.
• At indbringe sager for Huslejenævnet på lejernes vegne.

Beboerrepræsentanterne kan godt blive tillagt flere rettigheder, end dem som er nævnt ovenfor. Det kræver blot, at lejerne giver samtykke og fuldmagt til, at beboerrepræsentanterne kan gøre flere ting på vegne af lejerne, end de ovenstående som står skrevet i loven.

Derudover har beboerrepræsentanterne også pligt til at være tilgængelige for ejendommens lejere, hvis de ønsker at drøfte emner, som beboerrepræsentationen har indflydelse på. Det kunne fx være i et tilfælde, hvor tagrenderne på ejendommen er overfyldt eller vinduerne er utætte, forudsat at udlejer har den udvendige vedligeholdelsespligt. Desuden kan beboere også bede en repræsentant fra beboerrepræsentationen om at være tilstede ved indflytning- og fraflytningssynet. 

Beboermøder

Årligt beboermøde

Det er et krav, at beboerrepræsentationen skal afholde et beboermøde mindst en gang om året. Dette møde skal afholdes inden den 1. april hvert kalenderår, og alle lejere skal inviteres, da der hvert år kan vælges nye beboerrepræsentanter, hvis det er lejernes ønske. Indkaldelsen skal ske med mindst 8 dages varsel.

På dette beboermøde skal følgende gennemgås:

• Beboerrepræsentationens beretning og gennemgang af regnskabet for det seneste år.
• En gennemgang af forslag til fremtidige projekter.
• Fastsættelse af kontingent til beboerrepræsentationen. 
• Valg af beboerrepræsentanter.

Derudover må andre lejere også gerne komme med indslag, ligesom du som udlejer også kan komme med indslag på beboermødet. Du må også gerne indkalde en repræsentant, der kan være til stede i stedet for dig til beboermødet. 

Lejers indkaldelse til beboermøde 

Foruden beboermøder indkaldt af beboerrepræsentationen, kan alle lejere i opgangen også kræve et beboermøde afholdt. Dette kunne fx gøre sig gældende, i tilfælde hvor en lejer er utilfreds med beboerrepræsentanterne, eller har et relevant emne at drøfte med de andre lejere i ejendommen. Dette kunne fx være et forslag til husordenen.

Kontingent til beboerrepræsentationen

Har en ejendom en beboerrepræsentation, kan beboerrepræsentationen opkræve et årligt kontingent fra de øvrige lejere til at dække de udgifter, de må have i forbindelse med deres arbejde. Beløbet fastsættes af beboerrepræsentanterne selv, som maksimalt må opkræve 569 kroner (2024) om året per lejemål. Ønsker beboerrepræsentanterne at opkræve et højere beløb, skal det godkendes at den enkelte lejer. 

Beslutter beboerrepræsentanterne sig for at opkræve et kontingent, skal de fortælle det til dig, hvorefter det er dit ansvar at opkræve beløbet fra lejerne sammen med opkrævningen af deres husleje. Selvom det er dit ansvar at opkræve kontingent til beboerrepræsentationen, er det dog beboerrepræsentationens ansvar, hvis en lejer nægter at betale. I sådan en situation må de selv sørge for at gøre sig de nødvendige foranstaltninger, der skal til for at føre en inkassosag mod den pågældende lejer.

Grænsen for det årlige kontingent ændres årligt per 1. januar, og kan dermed løbende blive sat op.