Udlejer.dk – Side 2

Din adgang til lejemålet

Selvom det er dig, der ejer lejemålet, har du som udlejer ikke ret til at få adgang til det i tide og utide, når du har en boende lejer. Vi gør dig her klogere på, hvornår du kan kræve at lægge besøg, og hvornår du ikke kan.

Adgang til lejemålet uden varsel

Det er kun i meget sjældne tilfælde, at du kan få adgang til et lejemål uden varsel. Dette kan fx være, hvis det er nødvendigt at tilgå lejemålet for at standse en skade, som er i færd med at ødelægge det. Det kunne fx være i tilfælde af en akut vandskade, mens din lejer er på ferie. I sådan et tilfælde må du gerne tilgå lejemålet uden varsel for at få stoppet skaden og minimere dens ødelæggende udfald.

Adgang til lejemålet med varsel

Hvis der er tale om mindre omfattende arbejde i lejemålet, skal du give din lejer en varsel på minimum 6 uger. Mindre omfattende arbejde kan være en reparation af boligen, som ikke er til gene for lejer.

Hvis der er tale om arbejde af større karakter, som anses for at være til gene for lejer, skal du give lejer et varsel på minimum 3 måneder, inden arbejdet begynder. Arbejde af større karakter kan være en ombygning, hvor lejers daglige gang i lejemålet indskrænkes væsentligt. Dette gør den især, hvis der er tale om begrænset adgang til beboelsesrum som badeværelse og køkken. Når arbejde i større karakter udføres, skal det gøres uden afbrydelse og med så meget hensyntagen til lejer som muligt.

Regler for boligbytte

Når visse betingelser er opfyldt, har din lejer ifølge lejeloven ret til at foretage sig et boligbytte. Bliv klogere på hvilke betingelser der skal gøre sig gældende for, at et boligbytte kan finde sted, hvornår du som udlejer kan modsætte dig et boligbytte samt hvordan det praktisk skal foregå, hvis du ønsker at foretage forbedringer i lejemålet i forbindelse med boligbyttet.

Hvornår har en lejer ret til boligbytte?

En lejer har ret til at foretage sig et boligbytte med en anden lejer af en beboelseslejlighed, når vedkommende har boet i lejligheden i mindst 3 år. Bor du som udlejer også i ejendommen, er det desuden et krav, at ejendommen også skal have mindst 7 beboelseslejligheder. Bor du ikke i ejendommen, har lejer bytteret uanset antallet af beboelseslejligheder i ejendommen.

I tilfælde hvor der er tale om en særlig boligtype, såsom fx en ældrebolig, er det desuden også et krav, at vedkommende der byttes med, opfylder kravene for denne.

Desuden kan der kun byttes lige over mellem 2 parter. Er der tale om flere involverede lejemål, har du ret til at modsætte dig boligbyttet.

Hvordan foregår et boligbytte?

Juridisk set betragtes et boligbytte som en almindelig flytning med efterfølgende genudlejning. Derfor vil de normale opsigelsesregler stadig gøre sig gældende, ligesom der også skal laves et flytteopgør og en ny lejekontrakt for begge lejemål. De involverede parter kan derfor ikke aftale, at de overtager hinandens lejligheder i den stand, som de står i, da du som udlejer har ret til, at lejemålet sættes i stand i forbindelse med byttet.

Den største forskel ved en normal opsigelse og et boligbytte er således, at du ved et boligbytte ikke selv har indflydelse på, hvem der overtager lejemålet.

Forbedring af lejemål i forbindelse med boligbytte

I forbindelse med boligbyttet har du ret til at forbedre lejemålet og som følge af forbedringen at forhøje huslejen. Ønsker du dette, skal du informere lejer, så snart vedkommende informerer dig om boligbyttet. Senest en måned efter du har fået besked om lejers ønske om boligbytte, skal du anmode Huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af dine planer, så de kan vurdere, om den husleje du påtænker, stemmer overens med dine forbedringsplaner. Du skal i samme forbindelse sende en kopi af ansøgningen om forhåndsgodkendelsen af huslejen til den nuværende lejer, og oplyse vedkommende om den forventede fremtidige leje. Hvis Huslejenævnet accepterer den angivne husleje, skal du sende lejer en kopi af godkendelsen. Når lejer modtager denne, har vedkommende 14 dage til at give dig besked om, hvorvidt lejer stadig ønsker at bytte bolig. Hører du ikke fra lejer inden for 14 dage, vil den nuværende lejeaftale fortsætte uændret, og boligbyttet annulleres.

Er jeg forpligtet til at give min lejer lov til at fremleje?

I lejeloven gælder der nogle særlige regler for, hvornår du som udlejer kan modsætte dig lejers ønske om at fremleje hele lejemålet. I denne artikel gør vi dig klogere på, hvornår du er forpligtet til at give din lejer lov til at fremleje hele lejemålet, og hvornår du har mulighed for at modsætte dig det.

Hvad er fremleje?

Rent praktisk betyder fremleje, at din lejer udlejer lejemålet til en tredjepart. I sådan en situation fremstår din lejer altså som en slags “underlejer”, men vedkommende står stadig til ansvar overfor dig som udlejer, trods det er en tredje person, der bor i lejemålet.

Hvornår må lejer fremleje lejemålet?

Lejer har ret til at fremleje hele lejemålet i op til 2 år, såfremt følgende kriterier for lejeforholdet er opfyldt:

Lejemålet udelukkende er udlejet til beboelse.
Ejendommen som minimum har 13 beboelseslejligheder.
Antallet af personer i lejemålet ikke overstiger antallet af beboelsesrum.
Lejers fravær er midlertidigt, og skyldes sygdom, studieophold, udstationering eller lignende.

Er blot et af ovenstående kriterier ikke opfyldt, kan du modsætte dig lejeforholdet. Overgår antallet af personer i lejemålet antallet af beboelsesrum, er du forpligtet til at modsætte dig lejeforholdet, ellers kan du blive straffet med bøde. Du kan også modsætte dig fremleje, hvis den person som din lejer ønsker at fremleje til, er en person, du tidligere har lejet ud til, og vedkommende på det tidspunkt misligholdte jeres lejeaftale.

Du må også gerne lade din lejer fremleje lejemålet i mere end 2 år, men fra lejelovens side er det ikke et krav, at du tillader det.

Er der blot tale om fremleje af dele af lejemålet, fx enkelte værelser, har lejer altid ret til at fremleje.

Krav om lejekontrakt

Hvis din lejer ønsker at fremleje dit lejemål, har du krav på, at vedkommende sender dig en kopi af fremlejeaftalen. Gør lejer ikke det, kan du give vedkommende et påbud, hvor du gør opmærksom på, at du ophæver lejemålet, hvis ikke du modtager en kopi af fremlejeaftalen.

Hvem hæfter for lejemålet?

Det er kun din lejer – den såkaldte oprindelige lejer – der er ansvarlig for lejemålet, og som dermed hæfter for potentielle skader. Laver fremlejer skade på lejemålet, er det derfor den oprindelige lejer, som er erstatningsansvarlig, og skal udbedre skaderne. Den oprindelige lejer kan dog fortsat gøre et krav gældende overfor fremlejer, men dette er en intern sag mellem dem, og ikke noget der kan påvirke dig som udlejer.

Regler for regulering af husleje

I Lejeloven gælder der forskellige regler for, hvornår man må regulere lejers husleje, hvor meget man må gøre det med og hvordan det skal gøres. Bliv klogere på hvordan du kan regulere huslejen retmæssigt her.

Hvornår må man regulere huslejen?

I lejeloven er der 4 forskellige årsager, der beskriver, hvornår man kan regulere huslejen. Disse er beskrevet nedenfor.

Årlig huslejeregulering efter nettoprisindekset

Du må gerne lade huslejen stige i takt med samfundets priser. En sådan huslejeregulering skal ske med baggrund i nettoprisindekset, som er en opgørelse over udviklingen i priser i Danmark. Er nettoprisindekset det seneste år steget med 2%, må du lade huslejen stige med tilsvarende 2%. En sådan regulering af huslejen kan dog kun finde sted, hvis du har angivet brugen af denne i lejekontraktens § 11.

Regulering af husleje som følge af forbedringer

Hvis du forbedrer et lejemål betydeligt, fx som følge af en renovering eller tilbygning, må du gerne hæve huslejen. Forbedringerne skal dog være lavet i sådan en grad, at lejemålets værdi vurderes til at være øget væsentligt. Lejemålets værdi kan fx vurderes til at være væsentligt øget, hvis du udvider det med en altan. Er den eneste forbedring du bidrager med derimod en ny ovn, er du ikke berettiget til at hæve huslejen.

Hvis du ønsker at hæve huslejen som følge af forbedringer, er det et krav, at Huslejenævnet skal besigtige lejemålet, inden du foretager forbedringerne. Ved besigtigelsen vil Huslejenævnet afgøre, om dine planlagte forbedringer er væsentlige nok til en stigning i det lejedes værdi.

I tilfælde af at du har en vedligeholdelseskonto tilknyttet lejemålet, skal du bruge denne konto til at betale for dine forbedringer først. Kun hvis dette beløb ikke dækker hele forbedringen, er der grundlag for, at du kan foretage en huslejestigning på baggrund af det, som vedligeholdelseskontoen ikke har dækket.

Særligt hvis lejemålet ligger i en ureguleret kommune

Er lejemålet beliggende i en ureguleret kommune, kan du udføre forbedringerne uden at skulle drøfte dem med lejeren først. Forbedringsarbejdet skal dog varsles til lejer senest 3 måneder før, det går i gang. Er der kun tale om mindre forbedringer, som ikke er til gene for lejer, kan du dog nøjes med at varsle lejer, 6 uger før arbejdet igangsættes.

Selve huslejestigningen skal varsles til lejer mindst 3 måneder før den træder i kraft. Denne kan dog tidligst træde i kraft, når forbedringerne er gennemført.

Særligt hvis lejemålet ligger i en reguleret kommune med beboerrepræsentation

Er lejemålet placeret i en reguleret kommune, og har ejendommen en beboerrepræsentation, skal beboerrepræsentanterne først indkaldes til en orientering om dine planer for forbedring.

Varslet til beboerrepræsentanterne
Senest 7 dage inden varslet sendes til involverede lejere, skal beboerrepræsentanterne have besked om lejeforhøjelsen. Sammen med din besked til beboerrepræsentationen skal du sende en kopi af den varsling, du vil sende ud til lejerne. Du skal også fremvise det nuværende budget og det nye budget, for at kunne redegøre for ændringerne. Når beboerrepræsentationen har modtaget varslingsskrivelsen, har de en frist på 3 uger til at give udtryk for deres holdning til forbedringerne. I denne forbindelse kan de kræve, at du fremsender yderligere oplysninger og dokumentation for udgifterne inden for en frist på yderligere 3 uger. Vurderer beboerrepræsentanterne inden for 6 uger efter varslingsskrivelsen eller det supplerende dokumentation, at de ikke accepterer lejeforhøjelsen, har du 6 uger til at indbringe sagen for Huslejenævnet, hvis du fortsat ønsker at gennemføre lejeforhøjelsen.

Varslet til lejerne

Varslet om huslejestigningen til den enkelte lejer skal ske mindst 3 måneder forud for huslejestigningen, og kan tidligst træde i kraft, når forbedringerne er gennemført. Desuden skal varslet indeholde en beskrivelse af huslejestigningens størrelse og beregningen af den, samt information om at dette også er blevet fremlagt for beboerrepræsentationen, og eventuelle kommentarer beboerrepræsentationen må have haft dertil. Du skal stadig huske at informere lejer om vedkommendes mulighed for at klage over huslejestigningen til Huslejenævnet, selvom varslet er blevet fremlagt for beboerrepræsentationen. Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, og kan ikke gøres gældende over for lejerne.

Særligt hvis lejemålet ligger i en reguleret kommune uden beboerrepræsentation

Ligger lejemålet i en reguleret kommune, men uden at have en beboerrepræsentation, skal du blot fremsende varslingen om huslejeforhøjelse senest 3 måneder forud for stigningen. Her skal du også fremlægge det nuværende budget og det nye budget, herunder de specificerede driftsudgifter og driftsindtægter. Varslingen skal indeholde information om lejers mulighed for at klage, hvis vedkommende ikke er enig. Klager mindst en fjerdedel af lejerne, som får forhøjet deres husleje, indenfor 6 uger efter de har modtaget kravet, skal du indbringe det som en sag for Huslejenævnet, hvis du fortsat ønsker at huslejestigningen skal træde i kraft.

Regulering af husleje som følge af stigende driftsudgifter

Skulle dine driftsudgifter ske at stige, må du også gerne lade huslejen stige. Driftsomkostninger omfatter bl.a. skatter og afgifter til det offentlige, forsikringer, administration, renovering og lign. Ved din varsling af en huslejestigning, der sker på baggrund af stigende driftsomkostninger, skal varslingen indeholde en beregning af, hvordan du er kommet frem til det beløb, som huslejen stiger med.

Særligt for skatter og afgifter

Når det kommer til skatter og afgifter, gælder der nogle helt særlige regler, da udlejer ikke kan forudse udgifter fra det offentlige. Hvis dine skatter og afgifter stiger, eller ejendommen pålægges nye udgifter, kan du lade huslejen stige tilsvarende, og i dette tilfælde også med tilbagevirkende kraft fra tidspunktet, hvor stigningen blev pålagt lejemålet. Skatter og afgifter du har betalt i varslingsperioden, siden beløbene blev pålagt lejer, kan derfor i dette tilfælde godt blive opkrævet hos lejer. Ønsker du at lade huslejen stige på baggrund af stigende skatter og afgifter, skal du varsle lejer om huslejestigningen 3 måneder før. Din varsel skal inkludere en beregning af de stigende skatter og afgifter, før at varslet kan gøre sig gældende. Varsler du lejer inden for de første 5 måneder efter boligen er blevet pålagt yderligere skatter og afgifter, kan du opkræve stigningen med tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt, hvor ejendommen blev pålagt skatten eller afgiften. Varsler du først efter de 5 måneder, kan du kun opkræve stigningen for fremtidige huslejeindbetalinger.

Regulering som følge af for lav huslejefastsættelse

Du kan også hæve huslejen, hvis du mener, at du i første omgang har sat den for lavt, og din lejer derfor betaler væsentlig mindre end det lejedes værdi. For at kunne gøre dette, skal det bl.a. kunne påvises fx ved at sammenligne tilsvarende lejemål i samme område og med samme størrelse og kvalitet. Lejer skal dog minimum have boet i lejemålet i 2 år, før du kan lade sådan en huslejestigning gøre sig gældende. Ønsker du at gøre brug af samme årsag igen til samme lejemål på et senere tidspunkt, vil der ligeledes skulle gå 2 år imellem.

Hvor meget må huslejen stige?

Der er ingen deciderede grænser for, hvor meget huslejen må stige. Generelt er det årsagen til huslejestigningen, der bestemmer, hvor meget den kan hæves med. Når huslejen reguleres efter nettoprisindekset, er der et naturligt loft på, hvor meget den kan stige. Dette kan tværtimod være sværere at vurdere, hvis der er tale om en huslejestigning som følge af forbedringer. Her er kravet nemlig blot, at stigningen skal være tilsvarende boligens forøgede værdi, hvilket kan være en lidt mere flyvsk størrelse.

Hvor lang tid før skal man varsle om en huslejestigning?

Du skal varsle om en huslejestigning tidligst 3 måneder før, at den finder sted. Ved varslingen skal du også huske at gøre lejer opmærksom på vedkommendes mulighed for at gøre indsigelse. Inkluderer du ikke disse oplysninger, anses varslingen som værende ugyldig, og du skal varsle på ny.

Lejers mulighed for at gøre indsigelse

Når lejer har modtaget din varsling om en huslejestigning, har vedkommende 6 uger til at gøre indsigelse, hvis vedkommende ikke finder huslejestigningen rimelig. Herefter har du som udlejer 6 uger til at indbringe sagen for Huslejenævnet, hvis du fortsat ønsker at holde fast i huslejestigningen.

Hvad gør jeg, hvis der kommer skadedyr i et lejemål?

Hvad gør man, hvis der kommer skadedyr i et lejemål? Vi gør dig klogere på, hvad dine forpligtelser er som udlejer.

Hvad defineres som skadedyr?

Et skadedyr er et dyr, som enten er til fare eller gene for mennesker og deres hjem. Med denne betegnelse er der derfor også stor forskel på, hvor skadeligt et skadedyr reelt set er, da det kan være alt fra myrer og bananfluer til husmår, rotter og væggelus. Langt de fleste skadedyr kan dog nemt holdes væk, såfremt man løbende rengør og vedligeholder sin bolig, mens man med andre er nødsaget til at søge hjælp hos en skadedyrsbekæmper.

Hvem skal betale for skadedyrsbekæmpelse?

Fra det øjeblik du som udlejer bliver bekendt med, at der er skadedyr i dit lejemål, er det som udgangspunkt din pligt at bekæmpe dem. Ligesom det også er dig, der hænger på regningen for skadedyrsbekæmpelsen, hvis ikke kommunen betaler for denne. Fx dækker kommunen som regel altid bekæmpelsen af rotter.

Der kan dog være undtagelser til dette, hvis lejer har handlet uforsvarligt, og selv har været medvirkende til, at der er kommet skadedyr. Dette kan fx være i tilfælde, hvor lejer ikke har sørget for at holde lejemålet rengjort, eller lejer har taget væggelus med hjem i kufferten fra en rejse. Lejer kan også blive pålagt en del af regningen, hvis vedkommende, efter at have opdaget skadedyr, ikke har informeret dig om skadedyrenes fremkomst i tide. I sådan et tilfælde har lejer nemlig ikke givet dig mulighed for at få bugt på problemet, da det opstod, og skadedyrene kan som følge deraf have haft mulighed for at sprede sig yderligere.

Skade på lejers indbo

Har skadedyrene lavet skader på nogle af lejers møbler, skal lejer selv betale for udbedringerne til disse eller lave en sag ved eget forsikringsselskab. Dem kan du ikke blive holdt ansvarlig for som udlejer, da de ikke er en del af lejekontrakten.

Har lejer krav på genhusning eller reduceret husleje?

Da det som oftest ikke tager særlig lang tid at fjerne skadedyr, er det kun i meget sjældne tilfælde, at lejer vil kunne kræve en genhusning. I langt de fleste tilfælde vil det nemlig fortsat være muligt for lejer at bo i lejemålet, mens skadedyrsbekæmpelsen finder sted. I særlige tilfælde kan man dog snakke om, at lejer kan få et nedslag i huslejen, hvis lejemålet ikke er beboeligt i en mindre periode.

Opsigelse af lejemål som følge af skadedyr

Ønsker lejer at opsige lejemålet, fordi der er kommet skadedyr, er det som udgangspunkt stadig de normale regler for opsigelse, der gælder, hvor lejer har et opsigelsesvarsel på 3 måneder. Dette skyldes, at det ikke er din skyld, som udlejer, at der er kommet skadedyr i lejemålet.

Er der derimod tale om en situation, hvor lejer har gjort dig opmærksom på, at der er skadedyr i lejemålet, og gør du ikke noget ved det, så det ender med at være uforsvarligt for lejer at blive boende, vil vedkommende kunne ophæve lejekontrakten straks.

Hvad gør jeg, hvis lejer ikke overholder lejeaftalen? Sådan laver du et påkrav

Hvis din lejer ikke overholder det, som I har aftalt i lejekontrakten, har du mulighed for at lave et påkrav. Et påkrav bruges til at få lejer til at rette op på sin adfærd, og giver dig mulighed for at ophæve lejekontrakten, hvis lejer vælger ikke at gøre det. Bliv klogere på hvornår du kan sende et påkrav, og hvad et påkrav skal indeholde nedenfor.

Hvad er et påkrav?

Et påkrav er en juridisk meddelelse, som du kan sende, når lejer ikke opfylder sine kontraktlige forpligtelser. Påkravet kræver, at lejer skal rette op på sin adfærd, så vedkommende igen agerer, som der er aftalt i lejekontrakten. Påkravet sendes som en skriftlig meddelelse, der informerer lejeren om vedkommendes misligholdelse, og angiver en frist på, hvornår problemet senest skal løses.

Hvornår kan man lave et påkrav?

Du kan lave et påkrav, så snart din lejer ikke overholder sine kontraktlige forpligtelser. Det kan fx være:

Hvis lejer ikke betaler husleje til tiden

Hvis din lejer ikke betaler sin husleje til tiden, kan du efter 3 hverdage sende vedkommende et påkrav, hvis huslejen fortsat ikke er blevet betalt. Når lejer har modtaget dit påkrav, har vedkommende herefter en frist på 14 dage til at betale sin husleje. Betaler lejer ikke inden for de 14 dage, har du som udlejer ret til at ophæve lejekontrakten.

De samme regler og frister gælder ved forsinket betaling af andre pligtige pengeydelser, som lejer ikke betaler i tide. Det kan fx være depositum og efterbetaling af varmeregnskab.

Hvis lejer ikke overholder husordenen

Oplever du, at din lejer tilsidesætter regler i husordenen, kan du sende et påbud, hvor du informerer lejer om, at vedkommende ikke overholder husordenen, og dermed give lejer en mulighed for at rette op på sin adfærd. Fortsætter lejer med at overtræde husordenen, er det som regel nødvendigt at sende et påbud et gentagne antal gange, før at det kan danne grundlag for en opsigelse. Når det så langt, at lejer bliver opsagt, er det vigtigt, at du kan dokumentere overtrædelserne, og de gener det har medført. Dette kan bl.a. gøres via vidneforklaringer fra andre lejere i opgangen.

Ved lejers manglende vedligeholdelse af lejemålet

Finder du ud af, at lejer ikke overholder sin vedligeholdelsespligt, kan du sende vedkommende et påkrav, hvor du giver vedkommende en frist et rimeligt varsel til at opfylde sin pligt. Som oftest er det dog kun i meget ekstreme tilfælde, at du via den manglende vedligeholdelse kan ophæve lejeaftalen. Dette kan kun gøres, hvis den manglende vedligeholdelse er så ekstrem, at man kan anse den som vanrøgt. Det kunne fx være i et tilfælde, hvor lejer ikke har rengjort lejemålet i flere år.

Hvis lejer anvender lejemålet til andet formål end aftalt

Finder du ud af, at lejer anvender lejemålet til andet formål end det aftalte, fx til at føre forretning, kan du ligeledes sende lejer et påkrav, hvor du giver lejer et rimeligt varsel til at rette op på sin adfærd og bruge lejemålet som aftalt.

Hvordan laver man et påkrav?

Inden du går i gang med at lave dit påkrav, kan det være en god ide at tjekke op på den lejeaftale, du har med lejer, for at være helt sikker på at du har ret til at rette et påkrav mod vedkommende.

Når du udformer påkravet, skal det indeholde følgende:

En overskrift der oplyser, der er tale om et påkrav
Lejerens navn og adresse
Lejemålets adresse
Dato for påkravsskrivelsen
En beskrivelse af misligholdelsen
En henvisning til den vedrørende bestemmelse i lejeaftalen
En beskrivelse af hvad lejer skal gøre for at rette op på sin misligholdelse
En frist på at rette op på misligholdelsen
Information om hvilke konsekvenser det kan få, hvis lejer ikke retter op på sin misligholdelse inden fristen. Dette kan fx være ophævelse af lejemålet, og at du vil tage sagen med videre i retten

Når du laver et påkrav, har du også mulighed for at opkræve et påkravsgebyr på 325 kroner (2024). Gør du dette, skal du huske at inkludere bankoplysninger, som lejer skal betale dette beløb til.

Du kan give lejer påkravsskrivelsen enten ved at sende den med anbefalet post eller ved personlig overlevering. Under alle omstændigheder er det vigtigt, at du har dokumentation for, at lejer har modtaget påkravet. Dette kan nemlig være nødvendigt, hvis du bliver nødsaget til at tage sagen videre i retten.

Hvad gør jeg, hvis lejer ikke reagerer på mit påkrav?

Hvis din lejer ikke reagerer på det påkrav du har sendt indenfor den givne frist, kan nogle af de næste steps være at opsige lejekontrakten, inddrivelse af manglende husleje gennem inkasso eller at søge en retskendelse for at få din lejer til at forlade ejendommen. Generelt kan det være en god ide at tage fat i en juridisk sparringspartner, hvis sagen ender på disse kanter, så du er sikker på, at du fortsat overholder lovgivningen.

Klagesager til Huslejenævnet

I denne artikel kan du blive klogere på, hvad du skal gøre, hvis der sker noget i lejeforholdet, som får din lejer til at klage til Huslejenævnet. Samtidig vil du også blive taget igennem, hvad du selv skal gøre, hvis du ønsker at indbringe en sag for Huslejenævnet som følge af lejers uacceptable adfærd.

Hvad kan Huslejenævnet hjælpe med?

Er der opstået en uenighed mellem dig og din lejer, kan uenigheden anbringes som en sag ved Huslejenævnet, som herefter vil træde til for at løse den pågældende konflikt.

Det er dog ikke alle sager, som Huslejenævnet kan løse. De mest almindelige sager som Huslejenævnet har kompetencer til at træffe afgørelser i, er sager om:

Huslejens størrelse
Lejeforhøjelser
Udlejers varsling af lejeforhøjelse
Vand- og varmeregnskaber
Indsigelser mod forbrugsregnskaber
Overtrædelse af husorden
Depositum og forudbetalt husleje
Istandsættelse ved fraflytning
Udlejer og lejers pligt til vedligeholdelse

Det koster 357 kroner (2024) at indbringe en sag ved Huslejenævnet.

Hvis lejer indbringer en sag til Huslejenævnet

Hvis der er noget, som lejer er utilfreds med, opfordrer Huslejenævnet generelt lejer til i første omgang at henvende sig til dig, for at se om I selv kan løse konflikten.Gør lejer dette, kan det være en god ide at være imødekommende, medmindre at lejers synspunkt er fuldstændig urimeligt.

Det er dog ikke altid, at du kan forvente, at lejer efterkommer Huslejenævnets opfordring, og kommer til dig inden vedkommende indberetter sagen.

Sagens forløb

Indberetter lejer en sag, vil du blive kontaktet af Huslejenævnet. Herefter vil du få 2 uger til at fremvise din side af sagen. Finder Huslejenævnet det relevant, vil de sende dit svar til lejer, som også vil få mulighed for at kommentere på dit svar. Disse skiftevise forklaringer vil som regel fortsætte over et par omgange. Mener Huslejenævnet, at det er relevant, kan de også indhente oplysninger fra andre instanser såsom offentlige myndigheder, samt foretage en besigtigelse af lejemålet. Skal der foretages en besigtigelse af lejemålet, vil både du og din lejer blive indkaldt med mindst 1 uges varsel.

Særligt ved sager om husleje

Særligt sager om huslejens størrelse kan være forbundet med et stort økonomisk tab. Vurderer Huslejenævnet, at du har sat huslejen over det lejedes værdi, risikerer du nemlig at skulle tilbagebetale den andel af huslejen, som har været for høj, hvis lejer har anbragt sagen indenfor de første 12 måneder, efter den første husleje er blevet betalt, eller den første betalte husleje som følge af en huslejestigning.

Ønsker du at sikre dig mod sager vedrørende huslejens størrelse, kan du få forhåndsgodkendt huslejen af Huslejenævnet. Dette koster 596 kroner (2024), men kan spare dig for besværet ved en klagesag og en eventuel tilbagebetaling af huslejen.

Underretningspligt ved tab af sag

Ender du med at tabe en sag i Huslejenævnet, eller får lejer delvist medhold, skal du underrette de resterende lejere i ejendommen. Fristen for underretningsmeddelelsen skal ske inden for 2 uger efter sagens afgørelse. Hvis sagen kan ankes, er fristen på de 2 uger først efter den dag, hvor fristen for at klage over afgørelsen er udløbet.

Ved underretningen til de øvrige lejere i ejendommen skal du opfylde følgende formkrav, før at underretningen anses som værende gyldig:

Underretningen skal ske i en skriftlig meddelelse
Den skal indeholde information om tvistens emne
Den skal indeholde information om afgørelsens resultat
Den skal indeholde en kopi af afgørelsen

Overholdes underretningspligten ikke, kan du risikere at blive straffet med en bøde på op mod 250.000 kroner eller fængsel i op til 4 måneder.

Underretningspligten gælder ikke ved sager der vedrører husordenen, og sager der ender i et forlig mellem dig og lejer.

Hvis lejer får fuldt medhold

Ender lejer med at få fuld medhold i en sag ved Huslejenævnet, skal du betale et gebyr på 6.827 kroner (2024). Dette gælder dog ikke, hvis du kun taber sagen delvist eller hvis sagen afsluttes ved indgåelse af et forlig. Det kan derfor i mange tilfælde godt være en god ide at tage lejers henvendelse alvorligt, hvis vedkommende henvender sig til dig for at klage over huslejen eller nogle af sine lejevilkår.

Frister for at indbringe sager ved Huslejenævnet

Når der er gået 3 år, anses en sag som regel for at være forældet. Der findes dog særlige tilfælde i lejeloven, hvor en sag allerede skal indbringes inden for 6 uger, hvis den skal anses som værende gyldig. Læs mere om de specifikke tilfælde nedenfor.

Uenigheder om forbrug

Er din lejer uenig i det forbrugsregnskab, du har sendt, har lejer kun 6 uger til at gøre indsigelse, fra det øjeblik hvor vedkommende har modtaget regnskabet. Når du har modtaget lejers indsigelse, har du 6 uger til at indbringe det som en sag ved Huslejenævnet, hvis du ikke er enig i lejers kritikpunkter i indsigelsen.

Uenigheder om husleje

Hvis du beslutter dig for at hæve huslejen i et lejemål, har lejer 6 uger til at gøre indsigelse, hvis vedkommende ikke vil acceptere huslejestigningen. Herefter har du yderligere 6 uger til at indbringe det som en sag ved Huslejenævnet, hvis du fortsat vil holde fast i, at huslejestigningen skal gennemføres.

Uenigheder om opsigelse

Opsiger du lejeaftalen, vil din lejer have 6 uger til at gøre indsigelse, hvis vedkommende er uenig i, at din opsigelse kan anses for værende gyldig. Når du har modtaget lejers indsigelse, vil du herefter have 6 uger til at skulle lægge en sag an hos Boligretten, hvis du ønsker at holde fast i opsigelsen af lejer.

Læs mere om hvornår du kan opsige lejer her.

Uenigheder om fraflytning og depositum

Ved sager der drejer sig om fraflytning, er der ikke nogen specifikke tidsmæssige krav foruden den almindelige forældelsesfrist. Af bevismæssige årsager anbefales det dog altid, at man indbringer en sag hurtigst muligt, så Huslejenævnet vil kunne lave en eventuel besigtigelse til at danne grundlag for afgørelsen.

Sådan indbringer du en sag ved Huslejenævnet

Ønsker du at indbringe en sag ved Huslejenævnet, skal du tage fat i Huslejenævnet for den kommune, som lejemålet, sagen vedrører, ligger i. Her skal du indbringe sagen skriftligt; enten digitalt eller via post. I din klage skal du inkludere lejekontrakten samt eventuelt bevismateriale.

Indbringelsen af en sag kan dog variere fra Huslejenævn til Huslejenævn. Derfor anbefales det altid, at man følger anvisningen på det specifikke Huslejenævns hjemmeside.

Udlejers genudlejningspligt når lejer flytter

Opsiger din lejer lejeaftalen, og ønsker vedkommende at fraflytte lejemålet før tid, er du pålagt genudlejningspligt. Bliv klogere på hvad genudlejningspligten indebærer her.

Hvad indebærer genudlejningspligten?

Når din lejer opsiger lejekontrakten, er vedkommende fortsat forpligtet til at betale husleje, indtil opsigelsesperioden er udløbet. Men ønsker lejer at fraflytte lejemålet før tid, træder din genudlejningspligt i kraft, såfremt du fortsat har planer om, at lejemålet skal lejes ud. Med genudlejningspligten har du pligt til at finde en ny lejer, som kan flytte ind hurtigst muligt. Finder du en lejer, som kan flytte ind i lejemålet inden den nuværende lejers opsigelsesperiode udløber, fritages nuværerende lejer for at betale husleje fra det øjeblik, hvor vedkommende flytter ind.

Du opfylder således genudlejningspligten ved at:

Slå dit lejemål op på relevante udlejningssteder eller opsøg relevante lejere i dit netværk (eventuel fra en intern venteliste)
Svare på henvendelser fra potentielle lejere inden for rimelig tid
Afvis ikke lejere uden en saglig begrundelse. En saglig grund kan fx være, at lejer er noteret i RKI eller du før har haft problemer med selv samme lejer.

Min lejer har selv fundet en ny lejer, er jeg forpligtet til at acceptere denne lejer?

Hjælper din lejer dig med at finde en ny lejer, der kan flytte ind før tid, er du ikke forpligtet til at acceptere vedkommende, såfremt du har en saglig grund. Nægter du en ny lejer indflytning uden nogen saglig grund, kan den nuværende lejer blive fritaget for at betale husleje i resten af opsigelsesperioden. Ligesom at lejer også kan blive fritaget for at betale husleje, i tilfælde hvor du har en lejer på hånden, som ønsker at overtage lejemålet inden opsigelsesperiodens udløb, men at du vælger at undlade udlejning til denne lejer.

Slå nemt dine lejemål op igen

Når du først en gang har oprettet et lejemål på Udlejer.dk, gør vi det nemt for dig at udleje det igen. Alle opslag kan nemlig nemt genopslås, så du ikke behøver at starte forfra med at beskrive lejemålet på ny eller bladre kamerarullen igennem for de billeder, du tog for 3 år siden. Skulle du dog alligevel have et par tilføjelser til beskrivelsesteksten eller lignende, vil du have mulighed for at implementere disse, inden opslaget bliver udgivet igen.

Læs vores tips til, hvordan du hurtigst muligt får udlejet dit lejemål her.

Hvad må jeg bruge lejers depositum til?

Når lejer betaler et depositum, er det for at stille en økonomisk sikkerhed for dig, i tilfælde af at lejer ikke overholder sine økonomiske forpligtelser. Men hvad indebærer de forpligtelser egentlig?

Vi har samlet alle de udgifter, du må bruge lejers depositum på her:

Dække ubetalte udgifter

Har din lejer ikke betalt sin husleje til tiden, eller ikke overført penge for vand og varme, må du gerne trække pengene fra vedkommendes depositum. Inden du gør det, skal du dog først forsøge at få pengene ved at sende en påmindelse til lejer om, at huslejen eller beløbet til vand og varme skal betales, og herefter give vedkommende en betalingsfrist på 14 dage. Din påmindelse kan tidligst afgives 3 dage efter den sidste dag, hvor lejer rettidigt kunne have betalt. Ønsker du at have muligheden for at ophæve lejekontrakten, som følge af at lejer fortsat ikke betaler trods din påmindelse, skal du også skrive i påmindelsen, at lejekontrakten ophæves, hvis lejer ikke betaler inden for fristen. Modtager du ikke betalingen inden for fristen, kan du tage pengene fra depositummet, og til og med ophæve lejekontrakten øjeblikkeligt.

Reparation og vedligeholdelse af lejemålet

Har lejer beskadiget boligen eller ikke overholdt sin vedligeholdelsespligt, må du gerne bruge lejerens depositum til at dække disse udgifter. Du skal dog huske at tage højde for, at man ved udlejning af en lejebolig skal påregne, at der vil være normal slitage. Depositummet kan derfor kun bruges, hvis slitagen eller boligens mangler, rækker ud over dette.

Istandsættelse og rengøring ved fraflytning

Når lejer fraflytter lejemålet, må du gerne bruge depositummet på at dække de omkostninger, du har til at rengøre og istandsætte boligen, såfremt lejer ikke selv har sørget for dette. Igen skal du dog huske, at normal slitage skal påregnes, og lejer ikke skal dække udgifter, der får lejemålet til at fremstå som nyt.

Manglende opfyldelse af kontraktlige forpligtelser

Hvis din lejer ikke opfylder sine kontraktlige forpligtelser, vil der også være tilfælde, hvor du via depositummet kan gøre krav på de pengemæssige gener, det har måtte have haft for dig som udlejer. Det kan fx være, hvis lejer ikke har givet dig adgang til lejemålet, når det har været nødvendigt og lovligt ifølge lejeloven, eller ved lejers manglende vedligeholdelse af fællesarealer. Dette gør sig dog kun gældende, hvis der i lejeloven eller lejekontrakten er oplyst, at lejer kan holdes ansvarlig for disse udgifter.

Sådan foretager du et indflytningssyn

Lejer du mere end et lejemål ud, stiller lejeloven krav til, at du afholder et indflytningssyn. Vi anbefaler dog, at du også afholder et indflytningssyn, selvom du kun udlejer et lejemål.

Et indflytningssyn er en gennemgang af et lejemål, og laves sammen med lejer. Som regel afholdes det i forbindelse med nøgleoverdragelsen, men det kan også godt afholdes inden dette. Du skal indkalde lejer til indflytningssynet skriftligt med minimum 1 uges varsel. Formålet med indflytningssynet er at notere lejemålets stand og dets eventuelle fejl og mangler. Dette gavner både dig og lejer, da det bruges som et udgangspunkt for, hvad der skal istandsættes igen ved fraflytningen.

Indflytningsrapporten

Når du til indflytningssynet sammen med lejer noterer lejemålets stand, gøres dette i det man kalder en indflytningsrapport. I indflytningsrapporten gennemgår man lejemålet rum for rum i et skema, hvor man noterer standen på ting som gulve, lofter, vægge mv, samt køkkenskabe, opvaskemaskine, WC-kumme, badekar og hvad der ellers måtte være af relevant inventar.

Tip: Når I gennemgår lejemålet, anbefales det også, at dokumentere lejemålets stand, fejl og mangler ved hjælp af billeder, som kan vedlægges rapporten. På den måde sikrer man sig, at der ved fraflytningen ikke opstår tvivl om, hvad der menes med de formuleringer, der er blevet noteret i rapporten under synet.

Indflytningsrapporten er både til gavn for dig og lejer, idet den fungerer som en form for bevis for lejemålets stand ved lejerens overtagelse. Med rapporten sikrer du dig dermed også, at lejer ikke løber for regningen af noget, som vedkommende har beskadiget under lejeperioden.

Undlader du at afholde indflytningssyn, selvom du er forpligtet til det, mister du din ret til at udbedre mangler for lejers egen regning ved fraflytningen. Du har dog stadig ret til at få lejer til at betale, hvis vedkommende har ødelagt noget.

Kopi af indflytningsrapport til lejer

Som udlejer er det dit ansvar, at lejer får en kopi af indflytningsrapporten til indflytningssynet. Er lejer ikke til stede ved afholdelsen af indflytningssynet, eller vil vedkommende ikke kvittere for indflytningsrapporten, skal du give lejer rapporten senest 2 uger efter indflytningssynet. Gør du ikke det, kan du ikke opkræve penge til istandsættelsen ved lejers fraflytning, medmindre der er ødelæggende skader, som skyldes lejers opførsel.

Lejers rapportering af fejl og mangler

Når lejeaftalen begynder, har lejer 14 dage til at indberette yderligere fejl og mangler, som ikke blev opdaget og noteret ved indflytningssynet – en såkaldt fejl- og mangelliste. Når de 14 dage er gået, mister lejer rettigheden til at tilføje flere fejl og mangler til listen. Opdager lejer flere fejl efter de 14 dage, skal lejer altså selv betale for udbedring af fejlene – også selvom de var til stede ved indgåelsen af lejeaftalen. Der kan dog være særlige tilfælde, hvor lejer alligevel kan bede dig om at udbedre fejl, selvom vedkommende ikke har rapporteret dem til dig inden for 14-dages fristen. Dette kan være hvis lejer opdager fejl og mangler, som ikke burde have været opdaget ved sædvanlig gennemgang af lejligheden inden for fristen, fordi fejlene og manglerne var skjulte, og først har vist sig senere hen. I sådan et tilfælde vil lejer have 14 dage til at indberette fejlen til dig, fra det øjeblik den opdages.