Ønsker du at pålægge en lejer særlige vilkår, som ændrer de rettigheder, lejer som standard har gennem lejeloven, skal du notere disse vilkår under § 11. Det er dog ikke alt, du kan notere i § 11. Nogle af lejelovens regler er nemlig ufravigelige og kan dermed ikke ændres. Vi gør dig klogere på klassiske og ofte brugte formuleringer til § 11’s særlige vilkår, samt opmærksom på vilkår som er ufravigelige. 

Hvad omhandler lejekontraktens § 11?
1

Lejekontraktens § 11 vedrører særlige vilkår for den pågældende lejekontrakt. Under paragraffen kan du notere alle de særlige vilkår, som du ønsker skal gælde for lejeforholdet, men som indskrænker de rettigheder eller øger de forpligtelser, som lejer ellers har gennem lejeloven.

Det er dog langt fra alle rettigheder og forpligtelser, som kan fraviges blot ved at blive skrevet ind i § 11. Flere af lejers rettigheder og forpligtelser i lejeloven er nemlig ufravigelige. 

Punkter og formuleringer du kan notere i § 11

For at gøre det nemt og give dig en ide om, hvad du kan skrive i lejekontraktens § 11, har vi nedenfor skrevet en række punkter og formuleringer, som du lovligt kan notere i lejekontrakten. Bemærk at listen ikke er uudtømmelig, og der derfor sagtens kan være flere ting, som du lovligt kan notere. 

Fastsættelse af husleje

Hvis du som udlejer ønsker, at huslejen skal fastsættes efter reglerne om fri leje, skal det skrives ind i lejekontraktens § 11. Fri leje betyder, at du og din lejer frit kan aftale huslejen.

Lejemålet kan kun blive underlagt reglerne om fri leje, hvis det ikke er bundet af reglerne om det lejedes værdi. Er lejemålet underlagt reglerne om fri leje, skal du i § 11 oplyse, hvilke grunde der gør sig gældende for dette. 

Følgende lejemål er underlagt reglerne om fri leje:

• Nyopførte ejendomme og boliger der er taget i brug efter 31. december 1991
• Beboelseslejemål der inden den 1. januar 1992 udelukkende blev benyttet til erhverv, men som senere er blevet omdannet til boliglejemål. 
• Beboelseslejemål der efter 1. september 2002 er indrettet i en tagetage, som ikke før kunne bruges eller var registreret til beboelse.
• Lejemål som er beliggende på nypåbyggede etager, som der først er givet byggetilladelse til efter den 1. juli 2004. 

Regulering af husleje efter nettoprisindekset

Hvis du ønsker, at huslejen skal reguleres i overensstemmelse med nettoprisindekset, skal det anføres i lejekontraktens § 11, og du skal i samme forbindelse notere, hvornår huslejen som følge af nettoprisindekset årligt reguleres, samt hvornår den reguleres første gang. 

Eksempel på formulering:

Den aftalte leje (ekskl. forbrug) reguleres en gang årligt med samme procentvise stigning som i Danmarks Statistik Nettoprisindeks. Dette sker hvert år den [dato] og første gang den [dato]. 

Beregningen foretages på følgende vis: (Gældende leje x det nye prisindeks per juli [årstal] ) / det gamle prisindeks per juli [årstal]

Lejer orienteres skriftligt, hver gang lejen forhøjes.

Du skal også skrive i § 11, hvis depositummet og den forudbetalte leje skal reguleres i overensstemmelse med nettoprisindekset.

Forhold ved fraflytning –  lejer skal flytte ud 14 dage før

Hvis du ønsker, at lejer skal flytte ud af boligen, 14 dage før boligen officielt er opsagt, skal det skrives i § 11. 

Eksempel på formulering:

Lejemålet skal ved lejekontraktens ophør afleveres i tilsvarende stand som ved indflytningen. Denne istandsættelse skal være gennemført og afsluttet inden lejemålet ophører, hvorfor lejeren skal tømme lejligheden for møbler og alle andre genstande senest 2 uger inden lejemålet ophører. Lejer er fortsat forpligtet til at betale husleje i tidsrummet efter, at vedkommende har tømt lejligheden for møbler og indtil det tidspunkt, hvor lejemålet ophører.

Krav til husdyr

Hvis du i lejekontraktens § 10 har sat kryds ved, at det er tilladt for lejer at have husdyr i lejemålet, kan det være en god idé at skrive nogle begrænsninger i § 11 omkring, hvilke husdyr og/eller hvor mange husdyr, der tillades. 

Eksempel på formulering:

Det er kun tilladt for lejer at have husdyr i form af (enten) hund og (eller) kat. Lejer må maksimalt have [antal] husdyr i lejemålet.

Pålægge lejer den udvendige vedligeholdelsespligt

Ifølge lejeloven er det som udgangspunkt dig som udlejer, der har den udvendige vedligeholdelsespligt. Ønsker du i stedet, at pligten skal overføres til lejer, skal du skrive det ind i § 11. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at lejer kun kan få tildelt den udvendige vedligeholdelsespligt, hvis lejemålet er beliggende i en ureguleret kommune, eller hvis lejemålet er beliggende i en reguleret kommune hvor ejendommen, hvori lejemålet er beliggende, pr. 1. januar 1995 havde 6 eller færre beboelseslejemål. 

Eksempel på formulering:

Den udvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler lejer.

Tidsbegrænset lejeperiode

I tilfælde af at du som udlejer ønsker, at lejemålet skal være tidsbegrænset, skal det skrives ind i § 11. Lejeloven opstiller nogle betingelser for, hvornår det er lovligt at tidsbegrænse lejemålet. Du kan læse mere om reglerne her. Perioden hvor lejemålet er udlejet, og hvad årsagen til tidsbegrænsningen er, skal også skrives i § 11. 

Eksempel på formulering:

Lejemålet er udlejet på tidsbegrænset vilkår. Den gyldige lejeperiode løber fra [dato] til [dato]. Lejemålet er tidsbegrænset som følge af [din begrundelse for den tidsbegrænsede udlejning].

Eksempler på ugyldige punkter

Som nævnt er det langt fra alle regler i lejeloven, der lovligt kan fraviges mellem du og din lejer. Nedenfor har vi noteret eksempler på punkter, som under ingen omstændigheder kan fraviges. Bemærk at listen ikke er uudtømmelig. Der er derfor flere regler end de nævnte, som ikke gyldigt kan fraviges. 

Fremleje

Det kan ikke gyldigt aftales mellem dig og din lejer, at du nægter at give lejer adgang til at fremleje lejemålet, hvis betingelserne for fremleje er opfyldt. Det er ufravigelig ret, som lejer har igennem lejeloven.

Tidsbegrænset lejemål

Hvis betingelserne for at lave et lejemål tidsbegrænset ikke er opfyldt, kan du ikke aftale med lejer, at lejemålet alligevel skal være tidsbegrænset. Gør du det, vil det være et ugyldigt punkt. 

Lejemålets stand ved fraflytning

Som udlejer kan du aldrig kræve, at lejer afleverer lejemålet i bedre stand, end det var, da lejer overtog det. Anføres det i § 11, vil det derfor være ugyldigt.

Når det kommer til forbrug, er der 3 forskellige måder, hvorpå du kan opkræve betaling fra lejer. I denne artikel gør vi dig klogere på, hvor og hvornår du kan gøre brug af hvilken metode. 

Afregning a conto

En betaling a conto er et fastsat månedligt beløb, som lejer betaler som en slags forskudsbetaling, med henblik på at beløbet senere opgøres. Beløbet er så at sige en delbetaling, der fungerer som et skøn af, hvad den endelige regning bliver. Når den endelige forbrugsregning opkræves, holdes den op mod den samlede sum af a conto betalinger i et forbrugsregnskab. Herefter vil en eventuel difference afregnes mellem dig og lejer. Viser det månedlige a conto beløb sig at være enten for højt eller lavt, kan du med fordel justere beløbet med 6 ugers varsel. 

For at kunne opkræve en a conto betaling fra din lejer, er der en række krav, som gør sig gældende, alt efter hvilken type forbrug det drejer sig om: 

Vand
For at kunne opkræve vand a conto, skal der være en forbrugsmåler tilknyttet lejemålet, så den enkelte lejers forbrug kan dokumenteres. Er der ikke det, er det kun muligt at opkræve betaling for vand over huslejen. 

El og gas
Med el og gas gælder de samme regler som for vand, og du kan kun opkræve a conto betaling, hvis der er en forbrugsmåler tilknyttet det enkelte lejemål. Langt de fleste udlejere vælger dog at lade lejer betale denne post direkte til forsyningsselskaberne. 

Varme
Modsat vand og el kan du godt opkræve en a conto betaling for varme, selvom der ikke er tilknyttet en forbrugsmåler til det enkelte lejemål. Ved opkrævningen af varme må du nemlig gerne fordele de samlede varmeudgifter efter lejemålene i opgangens antal kvadratmeter eller rumfang. Såfremt der er et flertal, vil lejerne i ejendommen dog kunne kræve, at du opsætter forbrugsmålere til hvert af lejemålene, så afregningen fremadrettet foregår via disse.

Afregning direkte med forsyningsselskaberne

Det er også muligt at holde dig selv fuldstændigt ude af regningen ved at lade lejer afregne sine udgifter direkte med forsyningsselskabet. Som udlejer skal du dog være opmærksom på, om forsyningsselskabet overhovedet vil indgå aftaler med lejere. 

Vælger du denne afregningsmetode til vand, skal du huske at holde øje med, om afregningen mellem din lejer og forsyningsselskabet sker i overensstemmelse med lejeaftalen. Ofte vil vand nemlig være forbundet til hele ejendommen, og forsyningsselskaberne vil fx ikke kunne lukke for vandet, hvis din lejer pludselig stopper med at betale sin vandregning. I sidste ende vil du derfor kunne risikere at stå med vandregningen, hvis ikke din lejer betaler den. Du kan herefter rette et krav mod lejer, for beløbet du har betalt. 

Afregning over huslejen

Du kan også inkludere forbrugsomkostningerne i huslejen. Gør du dette, skal du dog være opmærksom på, at du ikke kan opkræve en efterbetaling fra lejer, hvis vedkommendes faktiske forbrug skulle ske at blive større end forventet. Derfor anbefales det som regel, at du benytter dig af en af de andre metoder. 

Er der dog tale om udlejning af et værelse i en lejlighed eller i en villa, er denne type afregning som oftest den eneste, som er mulig. Når du fastsætter huslejen – med forbrugsomkostningerne inkluderet – skal du dog være opmærksom på, at du ikke må inkludere varmeudgiften i dette regnestykke. Udlejning af værelser i visse kollegier og ungdomsboliger, er dog undtaget denne regel, og kan alligevel inkludere varmeudgifterne i huslejen.

Når du lejer en bolig ud på en tidsbegrænset lejekontrakt, er der nogle særlige ting, du skal være opmærksom på. Vi gennemgår dem alle her, så du kan være sikker på, at du tidsgrænser lejekontrakten på lovlig vis, og fastholder de bedst mulige kontraktbetingelser under hele lejeforholdet.

Hvornår må man tidsbegrænse et lejemål? 

Det er en udbredt misforståelse blandt udlejere, at man gerne må tidsbegrænse en lejekontrakt for at “teste” om lejeren falder i ens smag. Det må man ikke. For at kunne tidsbegrænse en lejekontrakt, kræver det, at du har en gyldig grund. 

I Lejeloven er en gyldig grund hvis:

• Du skal udstationeres i en virksomhed eller ved militæret
• Du er syg, eller der er sygdom blandt dine nærmeste
• Du ønsker selv at flytte ind i boligen, når lejeperioden udløber – her er det et krav, at du rent faktisk flytter ind, gør du ikke det, skal du tilbyde lejer at blive boende 
• Du har en konkret plan for en gennemgående ombygning af lejemålet, når lejeperioden udløber

Skulle der opstå tvivl om, hvorvidt der foreligger en gyldig grund, vil Boligretten vurdere, om tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet. Skulle Boligretten vurdere, at den ikke er det, vil tidsbegrænsningen blive ophævet, og lejer kan fortsætte med at bo i lejemålet uden nogen tidsbegrænsning. 

Kan man opsige et tidsbegrænset lejemål?

Som udgangspunkt er et tidsbegrænset lejemål uopsigeligt for både du og lejer, idet at det i lejeaftalen allerede er forudbestemt, hvornår lejer skal fraflytte lejemålet. I lejekontraktens § 11 kan man dog give lejer ret til at opsige lejemålet. Er længden af opsigelsesvarslet ikke tilkendegivet, gælder Lejelovens almindelige regler, og lejer vil have 3 måneders opsigelse.

Obs: Det er meget vigtigt, at du ikke lader lejer blive boende efter den tidsbegrænsede lejeperiodes ophør. Lader du lejer blive boende i mere end en måned efter lejekontrakten er udløbet, fortsætter lejeforholdet nemlig som et almindeligt lejeforhold uden tidsbegrænsning. 

Sidder du, og skal til at udfylde lejekontrakten, men er du blevet i tvivl om, hvad nogle af punkterne betyder, og om du egentlig gør det rigtigt? Vi kommer dig til undsætning, og gennemgår her lejekontraktens typeformular A, 10. udgave punkt for punkt. 

Du kan selv hente typeformular A, 10. udgave her.

§ 1. Parterne og det lejede

Lejemålet: Her skal du angive, hvilken type lejemål du lejer ud, samt om der er tale om et fremlejeforhold. Du skal også notere lejemålets adresse. 

Udlejeren: Her noterer du oplysninger om dig selv eller den virksomhed, du udlejer boligen igennem.

Lejeren: Her noterer du oplysninger om lejer. 

Areal: Her noterer du hvor mange kvadratmeter lejemålet udgør, samt antallet af værelser i lejemålet. Er der også erhvervslokaler tilknyttet til en del af lejemålet, skal du angive, hvor mange kvadratmeter disse udgør.

Brugsret til: Har lejer brugsret til andre ting end lejemålet selv, skal det angives her. Det kan fx være en gård, en vaskekælder m.v. 

Benyttelse: Her skal du notere, hvad lejemålet må benyttes til. Det kan fx være til beboelse, til erhverv eller blandet beboelse. Du kan med fordel angive, at lejemålet ikke må benyttes til andet end det, du skriver i dette felt, medmindre lejer har fået et skriftligt samtykke fra dig. 

§ 2. Lejeforholdets begyndelse og ophør

Begyndelse: Her skal du skrive, hvornår lejeperioden begynder. 

Opsigelse: Paragraffen nævner også lejelovens almindelige bestemmelser for opsigelse. Ønsker du at pålægge lejer et andet opsigelsesvarsel, skal det derfor noteres i § 11 om særlige vilkår.

§ 3. Betaling af leje

Leje: Her skal du notere, hvad den årlige husleje er. Altså den månedlige husleje x 12. Dette beløb skal ikke indeholde forbrug. 

Betaling: Her noteres det, hvornår på måneden du ønsker betaling, samt om huslejen skal betales månedligt eller hvert kvartal. 

Lejen pr. måned/kvartal udgør: Her skriver du, hvad lejer skal overføre ved huslejebetalingen – enten månedligt eller kvartalsvist. 

Betalinger udover lejen udgør: I dette afsnit skal du notere, hvis der er nogle udgifter, som lejer skal betale til dig udover lejen. Dette vil som regel inkludere forbrug, som afregnes a conto, samt hvis du står for betalingen af internet. Hvis der skal betales et månedligt beløb til beboerrepræsentationen, kan det også noteres her. 

Hvad angår forbrug, vil der i langt de fleste tilfælde blot være noteret et a conto beløb til varme og vand, da langt de fleste udlejere lader deres lejere betale el direkte med forsyningsselskaberne. 

Til slut beregnes det, hvor meget lejer samlet skal betale månedligt/kvartalsvist udover huslejen. 

Skatter og afgifter: Her skal du skrive, om der indgår skatter og afgifter i beregningen af leje, og hvad dette beløb udgør. Du skal ligeledes skrive, fra hvilken dato lejemålet er blevet pålagt de nævnte skatter og afgifter.

Betalingssted: Her skal du notere, om betalingerne skal overføres til dit kontonummer eller trækkes over Betalingsservice. Du skal også notere hvilken konto og hvilket pengeinstitut, betalingen skal ske til. 

Bemærk: Hvis der er noget, du ønsker at gøre lejer opmærksom på vedrørende betalingen af lejen, kan du skrive det her. Men husk at hvis der er tale om særlige forhold, er det vigtigt, at du noterer disse i § 11, for at de kan gøre sig gældende. 

§ 4. Depositum og forudbetalt leje

Depositum: Her noteres det, hvornår lejer senest skal betale sit depositum, samt hvor meget depositummet udgør, og antallet af måneder dette svarer til. Du må maksimalt opkræve et depositum tilsvarende 3 måneders husleje. 

Forudbetalt husleje: Her noteres det, hvornår lejer senest skal betale sin forudbetalte husleje, samt hvor meget den forudbetalte leje udgør, og antallet af måneder det svarer til.  Du kan maksimalt opkræve en forudbetalt leje tilsvarende 3 måneders husleje. Men er opsigelsesperioden kortere end dette, skal den forudbetalte husleje være tilsvarende. 

Indbetaling: Her noteres det, hvad lejer skal betale forud for sin indflytning. Altså hvor meget der samlet skal betales i depositum, forudbetalt husleje samt løbende leje (leje for den første periode lejer bor i lejemålet). Normalvis vil de fleste blot opkræve penge for den første måned af lejeperioden, men også her må du opkræve betaling for de første 3 måneder, som lejer bor i lejemålet. 

Det noteres også, hvornår lejer efter denne indbetaling skal betale husleje for første gang. 

§ 5. Varme, køling, vand og el

Varme: Her skal du angive, om det er dig, eller lejer som står for at opvarme lejemålet. Opkræves varme a conto, skal du sætte kryds af ved, at du står for at opvarme lejemålet. Det samme gælder, hvis varme er inkluderet i huslejen (dette er kun tilladt ved leje af enkeltværelser). Er lejen inkluderet i huslejen, skal du ligeledes sætte et kryds ved dette punkt. Opkræves varme a conto, skal du også angive, hvornår varmeregnskabsåret løber fra. 

Hvis varmen afregnes direkte med selskaberne, skal du sætte kryds ved, at det er lejer, der står for opvarmningen.

Du skal også notere, hvordan lejemålet opvarmes. 

Vand: Her skal du krydse af, hvorvidt det er dig der leverer vand til ejendommen eller ej. Hvis vand opkræves a conto, er det dig der står for leveringen af vand. Står du for leveringen af vand, skal du ligeledes angive, om der er individuelle forbrugsmålere tilknyttet lejemålet, og i så fald hvornår regnskabsåret for vand løber fra, eller angive om vand er inkluderet som en del af huslejen.

El: Ved el skal du ligeledes krydse af, om det er dig der står for at levere el til lejemålet. Det er dig som står for at levere el til lejemålet, hvis el afregnes a conto, eller at el er inkluderet som en del af huslejen. Afregnes el a conto, skal du notere, hvornår elregnskabsåret løber fra.

Køling: Her skal det anføres, om du leverer køling til lejemålet i form af aircondition. Gør du ikke det, bør det anføres, at der ikke leveres køling til lejemålet.

§ 6. Fællesantenner m.v. og adgang til elektroniske kommunikationstjenester

Fællesantenne: Leverer du antennesignal til lejemålet, krydser du her af hvordan. Leverer du ikke antennesignal, skriver du blot nej ud for begge valgmulighederne. 

Internet: Leverer du internet til lejemålet, som lejer skal betale et bidrag til, skal du her notere ja. 

§ 7. Lejemålets stand ved ind- og fraflytning

Her skal du angive, om du udlejer mere end en beboelseslejlighed. Derudover skal du svare på, om lejemålets stand vil blive gennemgået ved et indflytningssyn og et fraflytningssyn. Udlejer du mere end en beboelseslejlighed, er det et krav at du afholder ind- og fraflytningssyn, hvis du vil kunne opkræve penge for istandsættelse. Selvom samme krav ikke stilles til udlejere af et enkelt beboelseslejemål, anbefales det stadig, at man foretager et ind- og fraflytningssyn. 

§ 8. Vedligeholdelse

Pligt: Her skal du angive, om den indvendige vedligeholdelsespligt pålægges dig eller lejer. Den indvendige vedligeholdelsespligt omfatter maling, hvidtning, tapetsering og behandling af gulve.

Konto: Har du den indvendige vedligeholdelsespligt, skal du have en indvendig vedligeholdelseskonto for lejemålet. Ved dette punkt i kontrakten skal du angive, hvor mange penge der står på vedligeholdelseskontoen ved lejekontraktens oprettelse. Hvis lejemålet er et blandet lejemål, og du har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal du også have en vedligeholdelseskonto. Er beboelsesdelen, og den del der benyttes til andet end beboelse, beliggende i hver sin fysiske enhed, skal du kun afsætte penge af til indvendig vedligeholdelse for beboelsesdelen.

§ 9. Inventar

Her krydser du af, hvilke større inventar som er inkluderet i lejemålet og tilhører dig som udlejer. Dette kan fx være komfur, køleskab og vaskemaskine. 

Udlejer du lejemålet møbleret, kan du også skrive det her, samt skrive at der vedlægges en inventarliste til lejemålet.

§ 10. Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede

Beboerrepræsentation: Her angives det, om der er en beboerrepræsentation i ejendommen.

Husdyr: Her angives det, om det er tilladt for lejer at holde husdyr. Du kan også angive særlige vilkår for, hvilke husdyr der må holdes og hvor mange.

Husorden: Her angives det, om der foreligger en husorden ved kontraktindgåelsen. Det anbefales altid, at man har en husorden. Derfor kan det være en god ide at lave en, hvis ikke man allerede har det. Læs mere om udformningen af husorden her.

Er der en husorden, skal du huske at vedlægge den, når du sender lejekontrakten.

Øvrige oplysninger om det lejede: Har du yderligere informationer om lejemålet, som lejekontrakten endnu ikke har dækket, kan du skrive dem her. 

Du kan dog ikke tilføje noget om lovmæssige tilføjelser og fravigelser, disse skal skrives i § 11.

§ 11. Særlige vilkår

Fravigelser: Her angives alle de fravigelser fra lejeloven, som stiller lejeren dårligere, end hvad lejeloven ellers gør. De mest almindelige fravigelser vedrører lejefastsættelse og lejeregulering, som er noteret i punkter længere nede i paragraffen.

Eksempler på nogle af de mest almindelige vilkår, der skal anføres i §11, er: 

1. Hvis der skal gælde et andet opsigelsesvarsel end 3 måneder 
2. Hvis meddelelser mellem lejer og udlejer skal ske pr. brev og ikke digitalt, som lejeloven ellers bestemme
3. Hvis depositummet og huslejen reguleres i overensstemmelse med nettoprisindekset
4. Hvornår lejemålet skal være tømt ved fraflytning
5. Hvis der stilles krav til hvem der må udføre istandsættelsesarbejder ved fraflytning (fx at dette skal ske af faguddannede håndværkere)
6. Hvornår rengøring af lejemålet skal være færdiggjort ved fraflytning 
7. Hvis du som udlejer kræver skriftligt samtykke i tilfælde af, at lejer vil foretage forbedringer/forandringer i lejemålet
8. Hvis lejer skal betale for vaske- og tørre faciliteter
9. Hvis lejer skal betale for trappevask
10. Hvis det er et krav, at lejen skal betales via PBS

Det er langt fra alle af lejelovens bestemmelser, der kan fraviges blot ved at skrive det ind i lejekontraktens § 11. Som eksempel kan det blandt andet ikke aftales, at udlejeren nægter lejeren adgang til at fremleje lejemålet, selvom betingelserne for fremleje er opfyldt. Det kan heller ikke aftales, at du som udlejer til enhver tid kan tidsbegrænse lejemålet. 

Lejefastsættelse: Her skal du angive, om lejemålet er underlagt regler om fri leje. Lejemålet er underlagt reglerne om fri leje, hvis udlejer og lejer frit kan aftale en husleje, og man derfor ikke er underlagt regler om det lejedes værdi. Er lejemålet underlagt reglerne om fri leje, skal du beskrive, hvilke grunde der gør sig gældende for dette. 

Lejemål som er underlagt reglerne om fri leje er:

• Nyopførte ejendomme og boliger der er taget i brug efter 31. december 1991
• Beboelseslejemål der inden den 1. januar 1992 udelukkende blev benyttet til erhverv, men som senere er blevet omdannet til boliglejemål. 
• Beboelseslejemål der efter 1. september 2002 er indrettet i en tagetage, som ikke før kunne bruges eller var registreret til beboelse.
• Lejemål som er beliggende på nypåbyggede etager, som der først er givet byggetilladelse til efter den 1. juli 2004. 

Lejeregulering: Her skal du notere, hvis huslejen årligt reguleres i forbindelse med nettoprisindekset. Du skal også notere hvornår den årligt reguleres, og hvornår den reguleres første gang. 

§ 12. Underskrift

Her skriver du og lejer under. Sørg for at I begge har en underskrevet kopi af lejeaftalen.

Når en lejer har opsagt sit lejemål, vil man som udlejer typisk gerne hurtigt have lejemålet sat til udlejning igen, så man ikke ender i en situation, hvor der er tomgang. 

Desuden kan det også have sine fordele at fremvise lejemålet, mens den nuværende lejer stadig bor der. Det kan nemlig give den kommende lejer en bedre ide om, hvad der er plads til, og hvordan det er muligt at indrette sig. 

Afholder du fremvisninger i lejemålet, mens den gamle lejer stadig bor der, er der dog nogle regler, du skal være opmærksom på. Du kan nemlig ikke tage potentielle kommende lejere med på fremvisning i lejemålet i tide og utide, mens den opsigende lejer stadig bor der. 

Lejers fremvisnings pligt

Ifølge lejelovens bestemmelser skal lejer som minimum give dig mulighed for at fremvise lejemålet hver anden dag i 2 timer. Lejer har ret til at bestemme hvilket tidsrum dette må være i, men du har krav på, at tidspunktet skal være belejligt. Lejer kan derfor ikke sige, at du kun må holde fremvisninger kl. 6-8 om morgenen.

Det er okay at spørge lejer, om vedkommende selv ønsker at fremvise lejemålet, men du kan ikke kræve det af lejer. Derudover er det ikke et krav, at lejer selv er til stede under fremvisningen. Det er dog et krav, at du eller en repræsentant er til stede, hvis ikke lejer er der.

Hvis lejer nægter dig adgang

Nægter din lejer at give dig adgang til lejemålet, så du ikke kan afholde fremvisninger, er vedkommende forpligtet til at dække det økonomiske tab, det har måtte medføre dig. Får du fx først lejemålet lejet ud en måned efter lejers fraflytning, fordi du ikke har kunnet afholde fremvisninger, skal lejer betale en måneds ekstra husleje, selvom vedkommende ikke længere bor der. Alternativt kan du som udlejer ophæve lejeforholdet straks, så lejer skal fraflytte lejemålet, selvom opsigelsesperioden endnu ikke er udløbet. 

Er du i tvivl om, hvad du bør inkludere i din husorden? Vi gør dig klogere på, hvad formålet med husordenen er, hvilke punkter du kan inkludere i husordenen samt hvad du skal gøre, hvis din lejer ikke overholder den.

Hvad er en husorden?

Som udlejer har du pligt til at sørge for god ro og orden i den ejendom, hvor du udlejer et lejemål. Dette gøres som regel nemmest ved brug af en husorden. En husorden er et regelsæt, der gælder for alle i ejendommen. Husordens formål er både at passe godt på ejendommen og dens fællesarealer, samt sørge for at beboerne ikke er til gene for hinanden. 

Du skal selv udforme en husorden der gælder for din ejendom, og gør du ikke det, er det lejelovens § 79 a-c om almindelige regler for god skik og orden, der gælder. 

Hvem kan udforme husordenen?

Har din ejendom ikke nogen beboerrepræsentation, kan du selv udforme husordenen. 

Har din ejendom en beboerrepræsentation, kan beboerrepræsentanterne udforme husordenen, medmindre du som udlejer har gode grunde til at modsætte dig det. 

Hvad bør en husorden indeholde? 

I princippet kan en husorden indeholde regler om alt hvad angår adfærd i ejendommen og fællesområder udenfor boligen. Nedenfor finder du en række regler, som mange udlejere vælger at inkludere i deres husorden. Reglerne skal blot ses som en inspiration. Du kan derfor selv vælge, hvilke du finder relevante at inkludere, samt tilføje yderligere.

• Trappevask: Forventer du, at lejer selv står for trappevask, kan du lave regler for hvor ofte dette forventes, samt om lejerne i ejendommen på skift skal tage alle trapperne i opgangen, eller blot dem som er nærmest det konkrete lejemål. 

• Fællesvaskeri og tørring af tøj: Er der et fællesvaskeri i ejendommen, kan du lave regler for brug af vaskemaskine og tørretumbler samt tørring af tøj. Nogle udlejere vælger fx at lave forbud mod tørring af tøj indendørs i boligerne, grundet øget risiko for skimmelsvamp.
  
• Husdyr: Du kan enten lave et fuldstændigt forbud mod at holde husdyr, eller begrænse det til et bestemt antal og/eller specifikke husdyr. Det kan særligt være en god ide at være specifik omkring antallet, så du ikke risikerer, at en lejer pludselig anskaffer sig 5 hunde, hvis det ikke er i din interesse.
  Ændrer du først senere husordenen fra, at husdyr er tilladt, til at der er forbud mod dem, kan de lejere der har anskaffet sig husdyr, inden forbuddet blev indført, som udgangspunkt ikke blive pålagt at skulle skille sig af med de husdyr, de havde inden forbuddet. Det kan derfor være en god ide at forholde sig til dette punkt, allerede inden man indgår lejeaftalen.
  
• Fest og støj: Hvad angår fester og støj kan du opsætte regler for ejendommens beboere om, at de skal give mindst en uges varsling, hvis de ønsker at holde fest, samt angive tidspunkter hvor der skal skrues ned for musikken eller være helt ro.
  I ældre og mere lydte ejendomme kan det også være nødvendigt at fastsætte tidspunkter, hvorefter det ikke er tilladt at tage et bad eller have vaske- og opvaskemaskine kørende, fordi det kan forårsage støj i vandrørene, som kan være generende for de andre i ejendommen.
  
• Rygning: Må man ikke ryge i boligen, eller henvises der til specifikke arealer for rygning, bør dette også noteres.
  
• Fællesarealer: For at passe godt på fællesarealer kan man lave forbud mod at stille indbo, affald, cykler, barnevogne og lignende i opgangen.
  Generelt er det en god ide at minde lejer om, at fællesområderne skal behandles med respekt, og at eventuelle beskadigelser skal udbedres for lejers egen regning.
  
• Pulterrum: Har ejendommen pulterrum, kan du notere omstændigheder for brugen af disse. Dette kan fx være, at man ikke må opbevare brandfarlige væsker, og at pulterrummet altid skal være aflåst.
  
• Aflåsning: Du kan opstille regler for, hvornår specifikke døre i opgangen skal være aflåste. Det kan fx være at hoveddøren skal være låst i specifikke tidsrum, samt at kælderdøren altid skal være aflåst, og at enhver, der måtte finde dørene ulåst, har pligt til at låse dem igen.
  
• Skimmelsvamp og fugtskader: Det kan også være en god ide at inkludere regler, der har til formål at minimere risikoen for fugt og skimmelsvamp i boligen, for at sikre ejendommens stand. Det kan fx være et krav om, at lejer skal lufte ud minimum 2 gange om dagen i en varighed af 10 minutter.

Underskrift på husordenen

Underskrift i forbindelse med lejeaftalens indgåelse

Har du udformet husordenen inden lejer flytter ind i lejemålet, skal du blot notere at der foreligger en husorden i lejekontraktens § 10, samt vedlægge den i tillæg til lejekontrakten. Ved underskrift af lejekontrakten forpligtes lejer dermed til at overholde husordenen. 

Underskrift ved ændring af husordenen

Husordenen indeholder som udgangspunkt kun ordensforskrifter, som lejer skal overholde, når vedkommende bor i ejendommen. Ordensforskrifter er ikke en del af selve lejekontrakten, og derfor kan du sagtens ændre i disse forskrifter uden lejers samtykke, så længe du giver vedkommende besked om de nye ordensregler. 

Nogle ordensforskrifter kan dog relatere sig så meget til punkter i lejekontrakten, at du kan være nødsaget til at få lejers underskrift for at gøre disse gældende. Dette kan fx være punkter vedrørende vedligeholdelse og husdyr. 

Hvad gør man hvis lejer ikke overholder husordenen? 

Har du en lejer, som ikke overholder husordenen, har du mulighed for at opsige vedkommende. Du skal dog i første omgang give lejer et skriftligt påbud om overtrædelsen, så vedkommende har en chance for at rette op på sin adfærd. Først når lejer efter et tilstrækkeligt antal påbud ikke ændrer sin adfærd, er det muligt at opsige vedkommende. Overtrædelsen skal derfor være gentagende, før at den kan stå til grund for en opsigelse. Samtidig skal du sørge for at overtrædelsen dokumenteres. Dette kan fx være gennem vidneforklaringer og klager fra andre beboere i ejendommen. 

Når det kommer til depositum, er der en række regler og retningslinjer, du skal overholde som udlejer. Selvom du står med depositummet på din bankbog, er pengene nemlig i praksis stadig lejers, og derfor kan du ikke bruge dem til hvad som helst. Vi guider dig igennem alt hvad du bør vide om depositummet her. 

Hvor meget må man opkræve i depositum?

Du må maksimalt opkræve et depositum tilsvarende 3 måneders husleje. Dette opkræves sammen med det resterende af indskuddet, hvor du også kan opkræve op til 3 måneders forudbetalt husleje og op til 3 måneders forudgående husleje (husleje for de første måneder, hvor lejer bor i lejemålet). Som regel plejer de fleste udlejere dog kun at opkræve 1 måneds forudgående husleje. 

Regulering af depositum

Laver du en regulering af huslejen i et lejemål, mens der bor en lejer, har du ret til at forhøje vedkommendes depositum og forudbetalte husleje tilsvarende med huslejestigningen. Det vil sige, at hvis lejen hæves med 100 kroner, så må du hæve depositummet med 300 kroner og den forudbetalte husleje med yderligere 300 kroner, såfremt du ved lejeaftalens indgåelse, opkrævede et depositum og en forudbetalt husleje tilsvarende 3 måneders husleje. Opkrævede du ved lejekontraktens indgåelse kun et depositum svarende til 2 måneders husleje, må du kun hæve depositummet med 200 kroner osv.

Selvom du hæver huslejen, er det ikke et krav, at du hæver depositummet og den forudbetalte leje. Selvom du ikke gør det til en start, har du altid lov til at ombestemme dig og hæve beløbene senere i lejeperioden.

Skulle det ske, at du nedsætter huslejen under lejeperioden, skal du tilbagebetale lejer med et tilsvarende beløb for både depositum og forudbetalt husleje. Her er det et krav, at du tilbagebetaler pengene til lejer.

Hvis lejer ikke betaler depositum i tide

Indbetaler din kommende lejer ikke depositum i tide, anses lejer for at have misligholdt sin lejeaftale. I sådan en situation vil du have mulighed for at opsige lejeaftalen. Først skal du dog sende lejer en skriftlig påmindelse om, at du fortsat afventer beløbet. Du kan tidligst sende lejer denne påmindelse 3 dage efter, at vedkommende skulle have betalt. I påmindelsen skal det være skrevet, at lejekontrakten ophæves, hvis ikke lejer betaler inden for 14 dage. Falder den 3. dag en weekend, grundlovsdag eller en helligdag, kan du først skrive den næstkommende hverdag. Falder den 14. dag ligeledes en weekend, på grundlovsdag eller en helligdag, vil denne frist også udskydes til næstkommende hverdag. Har lejer ikke betalt inden de 14 dage, kan du ophæve lejeaftalen.

Hvad må man bruge lejers depositum på?

De mest normale udgifter, man må bruge depositummet til at dække, er istandsættelse af lejemålet ved lejers fraflytning. Her kan du bruge depositummet, på at lave det der kaldes en “normalistandsættelse”, som typisk vil inkludere maling, hvidtning og tapetsering af vægge, lofter og træværker, samt en mellemslibning og lakering af lejemålets gulve. Alt sammen dog kun, hvis det anses som nødvendigt. Du kan også bruge lejers depositum, hvis vedkommende ødelægger noget eller misligholder lejemålet. Efterlader lejer lejemålet urengjort, har du også ret til at bruge depositummet på en rengøring af boligen. 

Hvis lejer ved lejeaftalens ophør har eventuelle huslejerestancer, må du også gerne bruge depositummet til at dække disse. Det samme gælder, hvis der foreligger en efterregning for vand eller varme. Du må også gerne gemme et passende beløb som en sikkerhed for efterbetaling af fx forbrugsregnskaber, som lejer hæfter for. 

Hvornår skal man tilbagebetale depositum til lejer? 

I lejeloven er der ikke fastsat noget krav om, hvornår du skal tilbagebetale depositummet til lejer. Som tommelfingerregel siger man dog, at der ikke bør gå mere end 6 uger. 

Opgørelse af depositum

I forbindelse istandsættelsen skal du lave en opgørelse over, hvad du har brugt lejers depositum på. Opgørelsen skal laves, så det er muligt for lejer at se hver enkelt post og dens pris, samt hvad vedkommende skal have tilbage. 

Kan jeg opkræve mere end depositum for istandsættelse? 

Hvis istandsættelsen af lejemålet ender med at løbe op i et beløb, som er større end lejers depositum, kan du godt opkræve merbeløbet fra lejer. Du må dog ikke opkræve penge fra lejer, for istandsættelser som svarer til mere end den stand, lejemålet havde, da lejer flyttede ind.